Президент РТ рассмотрел проекты застройки берега Кабана

25 апреля 2018

Президент РТ рассмотрел проекты застройки берега Кабана

«БИЗНЕС Online» выяснил, после каких предложений президент РТ велел на три месяца заморозить стройку в историческом центре

Вокруг лакомых земель по берегам озера Нижний Кабан забурлили страсти. ГИСУ объявило тендер на рабочее проектирование набережных озера, впервые опубликовав эскизы, нарисованные китайцами в 2016 году. Тем временем на комиссии у президента РТ рассмотрели предложения по строительству зданий вокруг озера, а тут и комплекс Салавата Фатхетдинова, и бизнес-центр UD Group, и жилье «КамаСтройИнвеста». Эксперты спорят: надо ли так категорично запрещать высотки?

На комиссии у президента РТ рассмотрели предложения по строительству зданий вокруг озера Кабан: тут и комплекс Салавата Фатхетдинова, и бизнес-центр UD Group, и жилье «КамаСтройИнвеста»

На комиссии у президента РТ рассмотрели предложения по строительству зданий вокруг озера Кабан: тут и комплекс Салавата Фатхетдинова, и бизнес-центр UD Group, и жилье «КамаСтройИнвеста» Фото:president.tatarstan.ru

ТЕРРИТОРИЮ НАБЕРЕЖНОЙ СПРОЕКТИРУЮТ ЗА 25 МИЛЛИОНОВ

Сразу два события вокруг Нижнего Кабана произошло в апреле. Сначала на межведомственной комиссии по вопросам градостроительной деятельности в исторических поселениях под председательством президента РТ Рустама Минниханова была представлена концепция застройки участков близ озера — на улице Хади Такташа, а примерно дней 10 спустя появился еще и тендер на проектирование набережной вокруг озера Кабан.

За 25 млн рублей победителю предстоит продумать, как воплотить на практике грандиозные задумки китайско-российского консорциума Turenscape + МАП architects. Напомним, что «Эластичная лента» уже в процессе охватывания озера — первая очередь должна «зажить» в июне, ход работ уже показывали президенту РТ. Общая площадь проектирования — 590 тыс. кв. м, победителя определят 7 мая.

К тендеру приложены эскизы российско-китайского консорциума Turenscape + МАП architects, которые, хоть и датированы октябрем 2016 года, ранее держались в секрете и, вопреки сложившейся практике, не обсуждались с общественностью и горожанами.

К тендеру приложены эскизы российско-китайского консорциума Turenscape + МАП architects, которые, хоть и датированы октябрем 2016 года, ранее держались в секрете

В отличие от нескольких картинок, с которыми консорциум победил на конкурсе в 2015 году, здесь предложена более детализированная схема благоустройства берегов озера. В парково-прибрежную зону будет четыре точки входа. Первая — у перекрестка улицы Салимжанова и Татарстан, рядом с театром им. Камала. От зоны набережной у театра вдоль Салимжанова простирается экологическая зона. Далее идет открытая спортивная зона, а возле перекрестка с Назарбаева, у будущего бизнес-центра UD Group, размещается южный вход на набережную. Со стороны улицы Шигабутдина Марджани — западная арт-зона. Замыкается это кольцо территорией туристического комплекса на набережной. По периметру — велодорожка, а также несколько велосипедных станций.

Экозона — то самое место, где будет осуществляться обещанная китайцами очистка водно-болотных угодий

Разработчики в общих картинках изобразили то, как они видят наполнение каждой зоны. Так, на набережной у театра расположатся общепит, «сухие фонтаны», каскадный спуск, «смотровой газон» — с него, по задумке, можно будет наблюдать озерную гладь и любоваться фонтанами. Экозона — то самое место, где будет осуществляться обещанная китайцами очистка водно-болотных угодий, и здесь разработчики собираются создавать уголки для научного или познавательного изучения этого увлекательного процесса. Чтобы не было совсем научно, предусмотрены купальная платформа, выдающаяся над озерной гладью, и каскадный водопад. Далее — парковка, водно-болотная терраса, система очистных сооружений, какие-то луга с тропинками: гуляй не хочу. Следом идет зона купания — зимой тут будет каток, летом можно будет покататься на каких-нибудь лодках-каяках. У южного входа — мост, под которым площадка активных видов спорта, а неподалеку от бизнес-центра появится пятиэтажная обзорная башня. На другом берегу — пристань, площадь скульптур (зимой — ледовые фигуры), «очищающая терраса» — можно попрыгать по камешкам по протокам, а ближе опять-таки к театру им. Камала — лыжная зона, фестивально-сабантуйная площадка, а также уличная торговля (ларьки-шатры и прочее). В оформлении — каскады, амфитеатры, надводные платформы, каменные, пластиковые, деревянные скамьи, различные покрытия и т. д.

Спустя два с половиной года после проведения конкурса все эти смелые фантазии должны лечь на бумагу в виде рабочей документации. Сколько времени и денег потребуется на ее воплощение на практик, неизвестно.

Спустя два с половиной года после проведения конкурса все эти смелые фантазии должны лечь на бумагу в виде рабочей документации

НУЖЕН ЛИ КАБАНУ «ВЫСОТНЫЙ АКЦЕНТ»?

Однако благоустройство территории всегда вторично по отношению к ее застройке. И именно вокруг этого вопроса сейчас ломаются копья. Вариант концепции, которую рассматривали на комиссии у президента, представлял архитектор Олег Маклаков (студия «Аксиом»). В разговоре с «БИЗНЕС Online» он рассказал о деталях этой работы, корни которой уходят еще в «доуниверсиадские» времена. Разные архитекторы по заказу собственников участков разрабатывали проекты застройки, однако ни один из них пока так и не дошел до стадии реализации. Все уперлось в вопросы согласований. Под сукно лег, к примеру, проект для арендатора одного из участков — компании «Бам Инжиниринг» Айрата Бикмуллина.

Высотные параметры сложившейся застройки вокруг Кабана, границы новых проектов и зона набережной Хади Такташа

«Мы тогда нарисовали большой жилой дом, который занимал весь участок и выходил на воду. Заказчику, в общем-то, понравилось, но мэр сразу отклонил. Сказал: нет, больше здесь таких зданий не будет. На этом закончился первый подход к этой территории», — рассказал архитектор. Всего же было много вариантов — и жилье, и пятиэтажные офисы, но они также не прошли. Отчаявшийся заказчик обращался даже к барселонцу Хосе Асебильо, но и его мощный, на всю территорию, объект «заглох» на стадии картинки. А затем кончился и срок аренды участка. Кто теперь имеет на него виды, собеседник «БИЗНЕС Online» сказать затруднился.

Примерно так же зависли и другие проекты. В их число попал и культурно-развлекательный центр Салавата Фатхетдинова. О мегапроекте певца, который все-таки получил предварительное одобрение в январе 2016 года, «БИЗНЕС Online» сообщал ранее. Изначально на суд комиссии по застройке исторического центра представили 12-этажный комплекс, но в результате его секвестировали до 4 этажей — он будет вровень с рестораном «Пашмир» и «Планетой Фитнес». Пока не строится и бизнес-парк класса А, который планирует UD Group (партнерская компания «Унистроя»). Этот комплекс включает четыре звездообразно расположенных пятиэтажных здания, объединенных единой планировочной структурой с подходами к воде. Есть строительные намерения и у «КамаСтройИнвеста», и у «Сувара» — всего 5–6 собственников.

Высотными доминантами исторически были минареты мечетей и колокольни храмов на фоне средовой низкоэтажной застройки. Однако сейчас средовая застройка поднялась, новые доминанты должны быть еще выше, иначе они не выделяются на фоне среды.

Красным выделены строительные намерения застройщиков

Причина отказов — как раз отсутствие комплексного видения территории. Да, застройщики представляют свои «хотелки»: то тут многоэтажная башня, то там раскидистый многообъектный комплекс. Но как все это «сыграет» в масштабе развития территории, непонятно. И все-таки бесконечно эти «от ворот повороты» продолжаться не могут, застройщикам надо реализовывать свои намерения. Да и обидно: красивые в перспективе земли сейчас — депрессивная территория, а могли бы быть жемчужиной Казани. В результате год назад президент РТ дал поручение по разработке концепции застройки этой территории в комплексе.

Денег, правда, не выделили. От отчаяния группа архитекторов, работавших над отдельными проектами по берегам Кабана, взялась на общественных началах предложить свое видение. В рабочую группу вошли Маклаков, Альберт Шериев и Алина Пагода. Кроме пожеланий застройщиков, а также общих принципов — категории земли, ПЗО Кремля — не было ничего, разве что общая политика президента о том, что высотных зданий быть не должно.

Вариант концепции, которую рассматривали на комиссии у президента, представлял архитектор Олег Маклаков

Вариант концепции, которую рассматривали на комиссии у президента, представлял архитектор Олег Маклаков Фото: Елена Селезнева

Что получилось в итоге? Территория планировки представлена берегом Нижнего Кабана — от улицы Татарстан до Нурсултана Назарбаева — и улицей Хади Такташа. В этом районе уже существуют массивы застройки — 9 и 10 этажей, а «Сувар Плаза» представляет собой 15-этажную высотность. Формируя границы видимости с высоток на разных сторонах Кабана, становится понятно, что на самом берегу может быть лишь пятиэтажная застройка. Она и сформирует новый фасад города со стороны воды, и закроет вид на унылый «забор» фасадов квартала А.

Существующее положение. Выделены сложившиеся массивы застройки: 9-этажный квартал А, 15-этажный комплекс «Сувар Плаза»

Предполагаемая высотность застройки — один из вариантов (без высотной доминанты)

Но главное — на этой территории, по мнению Маклакова, все-таки уместно смотрелся бы высотный акцент. Историческая Казань всегда имела такие точки, апеллирует Маклаков к прошлому. На фоне средовой застройки ярко выделялись храмы и мечети, создавая неповторимый облик города. Сейчас градостроительная ситуация изменилась. Жилые дома закрывают и сохранившиеся колокольни, и минареты. Средовая застройка сильно подросла в высоту, и контрасты просто стерлись. «Средовую застройку нужно останавливать на определенной высоте и „сажать“ между этими зданиями стройные высотные объекты», — считает архитектор.

Главная градостроительная задача — сохранить пешеходную, визуальную, пространственную проницаемость с улицы Хади Такташа в сторону набережной. Вариант с размещением высотной доминанты, которая представляет собой узкое в профиль здание, не заслоняющее перспективу

«Вся застройка в исторической части по улице Хади Такташа — до „Сувар Плазы“ — должна иметь низкий силуэт. Первая линия должна быть низкой, чтобы не нарушать восприятия. Далее средовая застройка должна подниматься до уровня 20 метров, после улиц Такташа и Калинина останавливаться на 40 метрах, хотя там уже есть что-то и повыше. Но если есть намерение построить выше 40 метров, то это уже высотный акцент. И к нему должны быть соответствующие требования», — подчеркивает Маклаков.

Так что место дислокации высотки также не должно быть случайным, обращает внимание архитектор. Она должна не загораживать обзор, а быть частью единого архитектурного ансамбля озера. Поэтому в современном понимании данного места высотный акцент — это что-то вроде башни со стройным силуэтом, но не массивный объем, полагает он.

В итоге у проектировщиков так уж совпало, что высотный акцент на Кабане хорошо будет смотреться не где-нибудь, а в районе будущего бизнес-центра UD Group. Есть и альтернативный вариант — в начале улицы Хади Такташа — прямо напротив «Сувар Плазы».

Вид возможной застройки с высоты птичьего полета. Хорошо видна высотная доминанта на набережной (это рабочий эскиз, конкретный облик не определен)

Вид возможной застройки с высоты птичьего полета. К доминанте на берегу добавляется башня у «Сувар Плазы» (рабочий эскиз)

Вариант застройки без новых высоток

«ПОЭТОМУ ПРЕЗИДЕНТ И СКАЗАЛ: ДАВАЙТЕ Я ЛУЧШЕ ВАМ САМ ЗАПЛАЧУ…»

Реакция президента, как известно, была гневной. Он в очередной раз разразился тирадой о том, что высотное строительство в историческом центре недопустимо ни под каким видом, и потребовал все-таки разработать единую концепцию застройки с учетом сохранения исторического наследия. А до того, как она будет готова, ввел мораторий на новое строительство в центре (как это было в 2011 году) — пока что сроком на три месяца.

Для работы над концепцией будет составлено техзадание и привлечены представители профессионального архитектурного сообщества Казани, сообщила «БИЗНЕС Online» помощник президента РТ Олеся Балтусова. Есть договоренность о привлечении к процессу специалистов НИПИ генплана Москвы, Высшей школы экономики, известных урбанистов, но разработку будут вести все-таки казанские архитекторы.

Вид на берег озера Нижний Кабан. Современное состояние

Вариант вида на берег озера Нижний Кабан после появления бизнес-центра UD Group и высотного объекта

Вариант вида на берег озера Нижний Кабан без высотки — с застройкой не выше пяти этажей и выходами на набережную

Представленный концепт Маклакова вскрыл ряд проблем, оценивает результат помощник президента РТ. Среди них — отсутствие местных требований и нормативов, допускающих особые требования для наиболее исторически ценных территорий. «После заседания комиссии по историческому центру по поручению президента мы провели еще пару рабочих совещаний с членами комиссии, с главным архитектором Казани Татьяной Прокофьевой, — продолжает Балтусова. — Принято решение об образовании рабочей группы для выработки мероприятий устойчивого развития территории исторического поселения Казани. Для этого мы запланировали форсайт-сессию, суть которой — проектирование будущего, как и было поручено, на 15–20 лет. Пригласим городские сообщества, бизнес, девелопмент и профессиональных архитекторов. Необходимо выработать техзадание на проект устойчивого развития центра Казани в границах исторического поселения».

Завкафедрой градостроительства КГАСУ, член президиума правления союза архитекторов РТ Александр Дембич дал понять, что в целом не очень согласен с представленной концепцией. «На мой взгляд, она сделана именно с подачи собственников земельных участков, с точки зрения получения ими прибыли, а должна была делаться исходя из интересов города. Тогда там сразу многое могло поменяться. Ну для чего сажать офисы на берегу озера Кабан? Что, это самое хорошее место для офисов?» — интересуется он. По мнению Дембича, такая тенденция очень опасна, следование ей может испортить как сам город, так и его центр.

Вид со стороны Закабанной мечети вдоль улицы Марселя Салимжанова сейчас…

…с предложением высотной доминанты на берегу Кабана…

…и с сохранением текущего вида — на трубы. Слева от Закабанной мечети — утвержденный осенью проект жилого дома ООО СК «Перспектива» 

«Поэтому президент и сказал: давайте я лучше вам сам заплачу за эту работу, но сделайте ее так, чтобы она была для города, а не для инвесторов. И он абсолютно прав», — продолжает архитектор, вспоминая, как сам участвовал в разработке подобных проектов, в частности по Адмиралтейской слободе. По словам Дембича, тогда застройщики тоже приходили сначала с одними идеями, но в ходе работы проектировщикам удавалось их убедить и найти какие-то компромиссные решения. В данном случае такой работы с ними еще проведено не было, делает вывод архитектор. Что же до трех месяцев работы над концепцией, тут многое зависит от организации процесса, но все же профессор полагает, что срок может быть больше — «несколько месяцев».

С ним отчасти солидарен советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. «Надо находить компромисс, — отмечает он. — Далеко не все можно выстроить с помощью рынка — рынок никогда не защитит интересов горожан, которые хотели бы иметь более гуманную среду, а не просто территорию, которая обеспечивает доход инвесторов». Искусство требует споров, считает советник министра. Поэтому впереди — работа, которую надо будет обсуждать. Но не на пальцах, а предлагая варианты и рассматривая перспективы: и с противоположной стороны Волги, и с позиции Кремля, и перспективы, которые открываются по формируемым улицам. Это касается и появления здесь высотных зданий.

Просвет улицы Хади Такташа. Сейчас она упирается в дикую «зеленку»

Вариант застройки с продолжением улицы Хади Такташа и высотной доминантой…

…и вид без высотки — с равномерной застройкой на уровне сложившейся городской среды в 10 этажей

Что до высотных акцентов, они, по мнению советника министра, имеют право на существование, ведь понижение этажности не самоцель. Важно получить уютные пространства улиц, площадей, озелененных скверов, по которым приятно ходить. Маклаков в своей концепции обосновывал и давал вариант и низкоэтажного предложения, и высоток, продолжает Васильев. Он повторяет аргумент архитектора: раньше силуэт Казани формировали минареты и колокольни, выделявшиеся среди малоэтажной застройки, сегодня жилые здания в общей своей массе выросли, а доминанты стерлись. Делать весь город «под рейсшину» (линейка — прим. ред.) не стоит, уверен эксперт.

«Конечно, такие объекты как, „Кловер Хаус“, отбивают желание строить высотки, потому что он своей массой в историческом центре подавляет среду. Но силуэты, высотная застройка, конечно, должны иметь место! Другое дело, что надо смотреть с точки зрения целесообразности — в какой зоне и что они на себя берут. В центре Парижа стоит Эйфелева башня. Но она ведь формирует пространство, а не загораживает небо? То же самое и здесь. Появление вертикалей в этой зоне вполне возможно. Но они должны быть на таком удалении от ценных ансамблей Кремля и сформировавшихся площадей, чтобы на них обращать свой взор и движение, чтобы эта перспектива замыкалась высоткой. Но не нужно ставить колоссальных объемов объекты, которые похожи больше на чемодан», — резюмирует советник министра.

Взгляд на фасады улицы Хади Такташа со стороны набережной Кабана у театра им. Галиаскара Камала. Существующее положение

Фасады улицы Хади Такташа. Проектное предложение с высотными доминантами…

…и проектное предложение без высоток у «Сувар Плазы» и на берегу озера

Некоторые эксперты необходимости в появлении на берегу Кабана высотных акцентов не видят. «На этой территории нужно не увеличивать аккумуляцию мощных объектов, а, наоборот, сокращать в пользу рекреационных пространств. Имеются в виду пешеходные проходы, бульвары, скверы, зоны отдыха и обслуживания населения», — считает архитектор Герман Бакулин. По его словам, высотные акценты нужны скорее в буферных, промежуточных зонах. Там, где исторический центр стыкуется с периферийными территориями и где процент современной застройки составляет более 50. «В таких местах вполне возможны, как маяки, какие-то высотные акценты, связанные с композицией застройки. А в историческом центре высотные доминанты не нужны — по той простой причине, что в старинные времена они были совершенно другого типа. Морфологически они были иные — это стройные вертикали с небольшой длиной карниза. Колокольни, минареты, дозорные башни. Они все имели очень специфические, конкретные характеристики. А сейчас они имеют все показатели рядовой застройки. В историческом центре такого не было никогда», — подчеркивает он. Стоит однако отметить, что тот высотный акцент, что представлен в презентации, как раз и стоит на территории новой застройки.

Сам Маклаков, чья концепция подверглась критике, рад, что дело хотя бы сдвинется с мертвой точки: любые правила лучше, чем их отсутствие.

«С одной стороны, этот регламент нужен администрации и власти для того, чтобы ограничивать на законных основаниях желания застройщиков. С другой стороны, как я надеюсь, нас, архитекторов, это защитит от вкусовщины и своеволия со стороны власти», — резюмирует архитектор.

Ссылка на материал

Поделиться

Торговая недвижимость Казани: новые моллы, бренды и тренды-2019

12 декабря 2018

В Казани на Рождественском саммите подвели итоги рынка торговой недвижимости. Эксперты рассказали, как изменился ритейл, чего в моллах не хватает потребителям и как будут выглядеть магазины будущего.   Открыть эту новость

«ГоркиПарк» дарит праздник!

12 декабря 2018

8 декабря торговый центр «ГоркиПарк» отметил свое двухлетие.Событием мероприятия стало определение победителя, который получил главный приз — семейное путешествие по Европе, а также выступление финалистки «Фабрики звёзд» Виктории Дайнеко.

Открыть эту новость

Аренда офисов в Казани подорожала на 6%. Что будет со ставками в 2019 году?

29 ноября 2018

Наибольшим спросом у малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью до 35 кв. метров. После застоя на ЧМ-2018 в Казани открылось четыре бизнес-центра, однако свободных площадей стало на 2% меньше.  Открыть эту новость

Дефицитные метры: казанские офисы подорожают вслед за квартирами

25 октября 2018

Риелторы и аналитики прогнозируют повышение арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости столицы Татарстана. Причинами называют рост цен на недвижимость и сокращение свободных площадей

Открыть эту новость

Обзор рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2018

24 октября 2018

Макроэкономические показатели РФ

В октябре 2018 года уровень инфляции составил 3,4% (прирост к концу 2 квартала +1%), итоговый показатель превысил прогноз Минэкономразвития.

Открыть эту новость

Если повторится сценарий 2014 года, то это повлияет на снижение арендных ставок

24 октября 2018

Аналитики прогнозируют снижение спроса на офисную недвижимость

Открыть эту новость

Казань:торговли много не бывает

12 сентября 2018

У столицы Татарстана Казани, согласно федеральной статистике, с торговлей все в порядке — город занимает почетное 9-е место в российском рейтинге обеспеченности торговыми площадями. Но беда в том, что многие торговые центры города устарели. А один из новых строящихся ТРК оказался в центре скандала.

Открыть эту новость

Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки

1 августа 2018

Столица республики по-прежнему нуждается в офисных площадях высокого качества

Открыть эту новость

Как себя чувствуют казанские офисы?

30 июля 2018

Аналитики компании UD Group рассказали, как в Казани дела с офисами.

Открыть эту новость