Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки

1 августа 2018

Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки

Столица республики по-прежнему нуждается в офисных площадях высокого качества

Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки
Фото: Максим Платонов

С весны рынок офисной недвижимости существенно не изменился, не считая того факта, что арендные ставки несколько снизились. Среди причин исследователи называют не только летний сезон, традиционно отмеченный снижением деловой активности, но и ЧМ по футболу, мол, вся активность была сосредоточена на нем, тут не до новых офисных площадей. Опрошенные эксперты «Реального времени» в свою очередь согласны не со всеми выводами.

Строят по-прежнему мало

За полгода с последнего обзора офисной недвижимости Казани глобальных изменений на рынке не произошло. По данным исследования UD Group, общее предложение офисной недвижимости сейчас составляет 633 тысячи квадратных метров против 461 тысячи в феврале. Впрочем, исследователи подчеркивают, что в первом исследовании учитывалась только недвижимость классов А и В, в последнем анализе рынка учтены все объекты.

Арендная ставка в городе несколько снизилась. Теперь в классе А она составляет 1 146 рублей за квадратный метр, снижение составило 81 рубль. В классе В стоимость квадратного метра доходит до 664 рублей, снижение цены составило 36 рублей. Исследователи снова подчеркивают, что в Казани мало что изменилось со строительством новых объектов, их по-прежнему возводят в недостаточных объемах. Поэтому почти не меняется и внутренняя структура предложения.

— До 2000 года построен 21% объектов, 53% — до 2013, только 26% приходится на новые объекты, построенные уже после 2013 года, — отмечается в исследовании.

Из-за долгой эксплуатации качественные объекты продолжают убывать из предложения. Например, в классе А только два объекта используют меньше двух лет: офисный центр «Капитал» и вторую башню «Корстона». Распределение офисных площадей по районам не изменилось: меньше всего их в Авиастроительном и Кировском районах — 1% и 3% соответственно, больше всего в Вахитовском и Советском — 45% и 26%.

В классе А только два объекта используют меньше двух лет: офисный центр «Капитал» и вторая башня «Корстона». Фото Димы Канеки / domofoto.ru

Качественных площадей не хватает по всему городу. Так, перевес в классе В существенный — в 74%. На класс С приходится 15%, а на недостающий класс А — всего 10%. Исследователи отмечают, что ll квартал 2018 года запоминается ростом свободных площадей в классах А и В на 2%. В классе С наоборот отмечается снижение на 15%.

Аренда стала дешевле

Исследователи отмечают, что во ll квартале снизилась арендная ставка, на что у специалистов нашлись две причины — летний сезон и ЧМ по футболу. Спрос на офисные площади остался практически на уровне начала 2018 года, динамика в сторону увеличения оказалась совсем небольшой — 0,1%.

— Рост спроса на офисные площади ожидаем после завершения проведения ЧМ и возвращения бизнеса с летних каникул. Спрос по профилю компаний остается практически равномерным, наиболее активными арендаторами являются компании сферы потребительских услуг, дистрибьюторы и компании IT-сферы. Востребованными для Казани остаются площади небольших форматов от 20 до 40 квадратных метров, — сообщается в исследовании.

По прогнозам существующая ситуация может привести к тому, что со временем арендные ставки увеличатся. Составители исследования считают, что в 2018 году рост составит от 5 до 10%. В 2019—2020 годах ставки аренды на офисы в востребованных районах могут увеличиться уже на 15—20%.

Не все эксперты соглашаются с приведенными в исследовании тезисами.

— По низкой динамике ввода новых центров могу сказать, что строятся новые объекты — бизнес-центр Urban, бизнес-парк UD Group на Хади Такташа. Кроме того, появился новый собственник долгостроя на Московской, напротив ЦУМа, есть средства для ввода и запуска объекта. Поэтому в ближайшей перспективе появятся новые офисные площади. Из-за ЧМ по футболу ничего особенного не произошло. По-прежнему сохраняется дефицит качественных площадей класса А, но в любом случае сейчас не кризис 2008 года. Что касается повышения арендных ставок, то для этого не вижу предпосылок, — рассуждает генеральный директор «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.

Ограничения ЧМ могли затронуть часть офисной недвижимости

Несмотря на приведенные в исследовании данные о снижении арендных ставок, участники рынка с таким тезисом не соглашаются.

— Мы не заметили снижения арендных ставок, спрос наоборот оживился, многие как раз перед началом рабочего сезона ищут себе комфортное место и где-то даже расширяются, снимают целые здания, берут блоками по два этажа. Есть и более мелкие заявки, скорее всего, кто-то открывает новые дела, возможно, филиалы и представительства компаний. Так что в этой части можно сказать, что ЧМ по футболу сказался положительно, привлек дополнительный интерес к офисной недвижимости. Что касается низкой динамики ввода новых объектов, то могу сказать, что во время ЧМ не было никаких шевелений. У многих были поданы документы на получение актов ввода объектов в эксплуатацию, но все действия были приостановлены на время игр. Сейчас же все размораживается. У нас как минимум два объекта сейчас будут вводиться в эксплуатацию. А прогноз по повышению арендных ставок подтверждаю. У арендаторов, действительно, спрос на качественное обслуживание, за сервис под ключ они готовы даже доплачивать. Верю, что арендные ставки вырастут на 10—15%. В целом все зависит от сегментов. Площадей по 10—20 квадратных метров достаточно, а по 300 метров и больше — мало, и здесь арендаторы как раз очень щепетильны в выборе, — ответил генеральный директор компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров.

В чем представители отрасли уверенно сходятся, так это в том, что Казани, действительно, не хватает качественных офисных площадей.

— Да, сейчас в Казани найти качественный офис более 500 квадратных метров в аналогичном бизнес-центре проблематично. В течение года было несколько заявок на крупные офисы. Насколько нам известно, часть заявок (кроме самых крупных, более чем на 2000 квадратных метров) закрыта предложениями в стрит-ретейле, новыми ТЦ районного масштаба. Учитывая тенденцию к появлению новых компаний и росту местных, явному дефициту больших площадей в БЦ, рост ставок аренды в престижных локациях Вахитовского и Ново-Савиновского районов может существенно опережать инфляцию.
Основная же часть объектов будет индексировать ставки на уровне инфляции, — рассказывает директор департамента бизнес-центров и стрит-ретейла UD Group Мугад Салихов.

При этом он не исключает, что определенное влияние на рынок офисной недвижимости мог оказать ЧМ.

— Возможно ограничения ЧМ коснулись части стрит-ретейла, но он же и подстегнул продажи в других локациях. Учитывая, что ЧМ по футболу совпал с периодом сезонного спада деловой активности, можно предположить, что часть компаний отложила ожидаемые перемещения и расширения офисов, что могло негативно повлиять на индексацию ставок аренды. Думаю, хоть и столь масштабное событие прошло в Казани, но на рынке коммерческой недвижимости в целом оно сильно не отразилось. Возможен, конечно, положительный отложенный эффект — могут прийти к нам крупные международные компании, ранее не форсировавшие открытие офиса в Казани, — считает Салихов.

Эксперты, комментировавшие прошлое исследование, среди причин недостаточного ввода новых объектов, называли низкую экономику подобных объектов недвижимости.

— Такая ситуация была обусловлена высокой стоимостью заемных денег в период 2014—2016 годов. В 2017 году ставки по кредитам снизились, и экономика проектов становится интересной для потенциальных инвесторов. В Казани вводятся новые объекты, но последние построенные и планируемые в ближайшее время к открытию не повлияют на ситуацию на рынке коммерческой недвижимости — компании строили офисы «для себя».
На стадии проектирования находится несколько объектов класса А, — объяснил Мугад Салихов.

Юлия Косолапкина

 

Поделиться

Торговая недвижимость Казани: новые моллы, бренды и тренды-2019

12 декабря 2018

В Казани на Рождественском саммите подвели итоги рынка торговой недвижимости. Эксперты рассказали, как изменился ритейл, чего в моллах не хватает потребителям и как будут выглядеть магазины будущего.   Открыть эту новость

«ГоркиПарк» дарит праздник!

12 декабря 2018

8 декабря торговый центр «ГоркиПарк» отметил свое двухлетие.Событием мероприятия стало определение победителя, который получил главный приз — семейное путешествие по Европе, а также выступление финалистки «Фабрики звёзд» Виктории Дайнеко.

Открыть эту новость

Аренда офисов в Казани подорожала на 6%. Что будет со ставками в 2019 году?

29 ноября 2018

Наибольшим спросом у малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью до 35 кв. метров. После застоя на ЧМ-2018 в Казани открылось четыре бизнес-центра, однако свободных площадей стало на 2% меньше.  Открыть эту новость

Дефицитные метры: казанские офисы подорожают вслед за квартирами

25 октября 2018

Риелторы и аналитики прогнозируют повышение арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости столицы Татарстана. Причинами называют рост цен на недвижимость и сокращение свободных площадей

Открыть эту новость

Обзор рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2018

24 октября 2018

Макроэкономические показатели РФ

В октябре 2018 года уровень инфляции составил 3,4% (прирост к концу 2 квартала +1%), итоговый показатель превысил прогноз Минэкономразвития.

Открыть эту новость

Если повторится сценарий 2014 года, то это повлияет на снижение арендных ставок

24 октября 2018

Аналитики прогнозируют снижение спроса на офисную недвижимость

Открыть эту новость

Казань:торговли много не бывает

12 сентября 2018

У столицы Татарстана Казани, согласно федеральной статистике, с торговлей все в порядке — город занимает почетное 9-е место в российском рейтинге обеспеченности торговыми площадями. Но беда в том, что многие торговые центры города устарели. А один из новых строящихся ТРК оказался в центре скандала.

Открыть эту новость

Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки

1 августа 2018

Столица республики по-прежнему нуждается в офисных площадях высокого качества

Открыть эту новость

Как себя чувствуют казанские офисы?

30 июля 2018

Аналитики компании UD Group рассказали, как в Казани дела с офисами.

Открыть эту новость