7 февраля 2019

Обзор рынка коммерческой недвижимости 2018г.

Подводим итоги 2018 года и рассмотрим тенденции 2019 года.

Тенденции рынка и прогнозы

Выводы

В 2018 году прошедший чемпионат мира по футболу отразился практически на всех сегментах коммерческой недвижимости: для гостиничной недвижимости — ростом операционных показателей и предложений; для торговой недвижимости — ростом посещаемости ТЦ и приходом новых ритейлеров; рынок офисной недвижимости на время чемпионата перешел в режим стагнации, но уже к осени динамика снова стала положительной.

По итогам 2018 года рейтинг востребованности направлений выглядел следующим образом: положительную динамику показывал сегмент торговых площадей, в которой прирост новых ритейлеров за 2018 год составил 33 компании; второе место занимала офисная недвижимость, рост ставок которой составил 8%; ожидаемо высоких операционных показателей достиг сегмент гостиничной недвижимости на фоне проведения мундиаля; а на последнем месте остался сегмент складской недвижимости, но это связано с тем, что арендаторы таких площадок предпочитают строить объекты с нуля, учитывая собственные запросы на техническое оснащение складов и удобство логистики.

Инвестиции

Негативная экономическая ситуация в стране всегда вызывает интерес инвесторов к поиску инструментов приумножения или хотя бы сохранения, на фоне валютных и инфляционных колебаний, денежных средств. Поэтому с сентября 2018 года спрос на все виды недвижимости стал расти. В след за увеличением спроса, начали расти цены продаж, что повлияло на ставки капитализации, к концу года средняя ставка капитализации коммерческой недвижимости Казани составила 10,3%.

Коммерческая недвижимость имеет достаточно высокую ставку входа для казанских инвесторов, поэтому в основном сделки по сегментам проходили, традиционно для города, в форматах стрит ритейла. Объекты более большой площади остались в стопе экспозиции.

Можно отметить повышение интереса к новым инструментам инвестирования, с использованием входа через паевые инвестиционные фонды. Данные предложения активно стал продвигать Сбербанк. Для инвестора — это означает снижение суммы входа в проекты, для девелоперов и рантье новые возможности для реализации проектов, а для рынка коммерческой недвижимости Казани и арендаторов — обновление фонда коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

Общее предложение составило 641,8 тыс. м2 (128 бизнес центров), уровень вакансии — 8%, а средняя ставка по офисам Казани — 673 руб./м2.

Рынок офисной недвижимости Казани продолжает нуждаться в качественных объектах, с планировочными решениями, удовлетворяющих спрос. Трендом года продолжает быть формат коворкинга, количество которых в 2018 году только увеличилось, при этом данный формат на рынке Москвы превратился в формат мини-офисов с сервисным управлением. Коммерческая недвижимость так же взяла тренд на трансформацию, теперь большинство объектов заранее планируются как офисно-торговые помещения, для увеличения средней ставки объекта и синергии потоков. Успешность данных проектов позволяет сделать вывод о сформированном спросе на многофункциональные комплексы. В 2019 году офисную недвижимость, как и весь рынок ждет стагнация стоимости, в связи с негативными экономическими факторами и, как следствие, влияние не только на бизнес арендаторов, но на сферу B2B

Торговая недвижимость

Всего в Казани представлено 51 торговый центр общей площадью более 1 млн. м2. Общее предложение качественных ТЦ (площадью более 30 тыс. м2) — 677,6 тыс. м2, уровень вакансии — 7%, а ставка аренды на торговые площади — 1 581,6 руб. м²/мес.

Для 2018 года стали характерным 
несколько трендов:

Ритейлеры снижают планы по количеству открытий новых торговых площадок, с Российского рынка уходят крупные сетевые операторы

Объемы арендуемых площадей снижаются, что требует от торговых центров гибкого планирования пространства помещений

Для торговых центров Казани наиболее важным остается расположение вблизи транспортной доступности как пешеходной, так и автомобильной

Прогноз снижения покупательской способности, высокий уровень конкуренции, изменение планов по развитию торговых операторов в сторону снижения, позволяют оценить текущий потенциал для реализации проектов торговой недвижимости как низкий. Новые торговые центры имеют длительные сроки экспозиции помещений, что увеличивает период стабилизации объекта в первые месяцы после ввода.

Складская недвижимость

Общее предложение составило 318,5 тыс. м2, уровень вакансии — 18,9%, а средняя ставка по складской недвижимости Казани — 
366 руб./м2.

Рынок складской недвижимости Казани достаточно перенасыщен предложением, что показывает высокая вакансия в данном сегменте. Спрос проявляют продуктовые ритейлеры но на склады формата built to suit, в связи с высокими технологическими требованиями по оборудованию данных помещений и удобству логистики. На рынке не удовлетворен спрос качественными помещениями, для небольших арендаторов площадью до 100 м2, с расположением в черте города и на основных транспортных магистралях. Но данные проекты не выгодны инвесторам и девелоперам, в связи с высокой стоимость городской земли, что позволяет сделать прогноз о том что в ближайшие годы сильных изменений на рынке складской недвижимости не ожидается.

Гостиничная недвижимость

Общее предложение составило 138 гостиниц на 7 673 номера, средняя загрузка номерного фонда  — 60%, а показатели ADR на конец года составили 4 948 руб.

Прошедший чемпионат мира отразился на развитии гостиничной недвижимости в целом и дал результаты в текущем году. Рост количества гостиниц к 2009 году составил 113%, а количество туристов, посетивших Казань в сравнении этих же периодов, выросла в 3,4 раза. В 2018 году выросла средняя загрузка номерного фонда до 60%, а в период мундиаля составляла более 75%.

2018 был рекордным для гостиничной недвижимости по росту операционных показателей, но повторения цифр не ожидаемо. По прогнозам Государственно комитета по туризму РТ турпоток будет расти и в 2019 году, но высокая перенасыщенность предложения на рынке Казани будет держать в умеренном росте показатели ADR гостиниц.

Прогноз на 2019 год

Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и локация. Учитывая потребности деловой среды в сокращении операционных расходов, наиболее востребованными будут предложения небольших площадей. В офисной недвижимости это площади в диапазоне от 15 до 35м2, в торговой недвижимости 2018 год показал стремление ритейлеров к оптимизации расходов на площади. Поэтому арендодатели крупных помещений будут испытывать трудности заполнения и удержания арендаторов данных площадок. В 2019 году продолжиться стремление арендаторов получить от арендодателей максимально готовые помещения для бизнеса.

Прогноз динамики роста арендных ставок на 2019 год составляет 8-10% как и за 2018 год, но связан он будет с общими показателями роста стоимости товаров во всех сферах, а не в связи с увеличением спроса. Стоимость продажи коммерческой недвижимости так же будет расти и может перегнать рост ставок аренды. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости. Снижение объемов розничной торговли приведет к снижению операционных доходов во всех сферах бизнеса, что отразиться на рынке коммерческой недвижимости увеличением уровня вакансии площадок и, как следствие, к высокой конкурентной среде.

Вы можете скачать годовой обзор полностью, выше указаны выводы 2018 года и тенденции 2019 года.

СКАЧАТЬ  ГОДОВОЙ ОТЧЕТ

Поделиться

КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА COMMUNITY-ЦЕНТРА «ART City»

3 марта 2021

Проект community-центра «ART City» был утверждён Президентом РТ на межведомственной комиссии 3 февраля 2021 года.

Открыть эту новость

Обзор рынка коммерческой недвижимости 2020 год

10 февраля 2021

Архитектурная концепция KazanMall

29 января 2021

Проект KazanMall торжественно открыл двери для посетителей в декабре 2020 года, но известность приобрел намного раньше. Помимо масштабности проекта, во многом благодаря впечатляющему интерьеру.

Открыть эту новость

Эпидемия падения: казанские ТЦ завершают 2020 год в минусе.

14 декабря 2020

Торговые центры Казани по итогам 2020 года фиксируют снижение финансовых показателей. По оценке представителей отрасли, трафик посетителей продолжает восстанавливаться

Открыть эту новость

KAZANMALL ТОРЖЕСТВЕННО ОТКРЫЛИ

8 декабря 2020

Праздничное открытие ТРЦ общей площадью 137 тыс. кв. м (арендопригодная — 52 тыс. кв. м) состоялось 5 и 6 декабря. Ранее, 12 ноября, было объявлено о техническом открытии объекта.

Открыть эту новость

KazanMall открыт и встречает первых посетителей

8 декабря 2020

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, эксклюзивный консультант по маркетингу и сдаче в аренду Центра Семейного Отдыха KazanMall, объявляет о торжественном открытии Проекта.

Открыть эту новость

Открылся крупнейший в Татарстане ТРЦ KazanMall

8 декабря 2020

5 и 6 декабря 2020 года на улице Павлюхина, 91 в г. Казань состоялось открытие самого крупного в Татарстане торгового центра KazanMall.

Открыть эту новость

Состоялось праздничное открытие ТЦ KazanMall

8 декабря 2020

12 ноября KazanMall открыл свои двери в техническом режиме, отлаживая работу всех магазинов, систем и внутренних служб, а 5 и 6 декабря состоялось грандиозное праздничное открытие. Торговый центр является самым крупным в регионе. Эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду выступила компания CBRE.

Открыть эту новость

Крупнейшие торговые центры, сданные в 2020 году

6 декабря 2020