7 февраля 2019

Обзор рынка коммерческой недвижимости 2018г.

Подводим итоги 2018 года и рассмотрим тенденции 2019 года.

Тенденции рынка и прогнозы

Выводы

В 2018 году прошедший чемпионат мира по футболу отразился практически на всех сегментах коммерческой недвижимости: для гостиничной недвижимости — ростом операционных показателей и предложений; для торговой недвижимости — ростом посещаемости ТЦ и приходом новых ритейлеров; рынок офисной недвижимости на время чемпионата перешел в режим стагнации, но уже к осени динамика снова стала положительной.

По итогам 2018 года рейтинг востребованности направлений выглядел следующим образом: положительную динамику показывал сегмент торговых площадей, в которой прирост новых ритейлеров за 2018 год составил 33 компании; второе место занимала офисная недвижимость, рост ставок которой составил 8%; ожидаемо высоких операционных показателей достиг сегмент гостиничной недвижимости на фоне проведения мундиаля; а на последнем месте остался сегмент складской недвижимости, но это связано с тем, что арендаторы таких площадок предпочитают строить объекты с нуля, учитывая собственные запросы на техническое оснащение складов и удобство логистики.

Инвестиции

Негативная экономическая ситуация в стране всегда вызывает интерес инвесторов к поиску инструментов приумножения или хотя бы сохранения, на фоне валютных и инфляционных колебаний, денежных средств. Поэтому с сентября 2018 года спрос на все виды недвижимости стал расти. В след за увеличением спроса, начали расти цены продаж, что повлияло на ставки капитализации, к концу года средняя ставка капитализации коммерческой недвижимости Казани составила 10,3%.

Коммерческая недвижимость имеет достаточно высокую ставку входа для казанских инвесторов, поэтому в основном сделки по сегментам проходили, традиционно для города, в форматах стрит ритейла. Объекты более большой площади остались в стопе экспозиции.

Можно отметить повышение интереса к новым инструментам инвестирования, с использованием входа через паевые инвестиционные фонды. Данные предложения активно стал продвигать Сбербанк. Для инвестора — это означает снижение суммы входа в проекты, для девелоперов и рантье новые возможности для реализации проектов, а для рынка коммерческой недвижимости Казани и арендаторов — обновление фонда коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

Общее предложение составило 641,8 тыс. м2 (128 бизнес центров), уровень вакансии — 8%, а средняя ставка по офисам Казани — 673 руб./м2.

Рынок офисной недвижимости Казани продолжает нуждаться в качественных объектах, с планировочными решениями, удовлетворяющих спрос. Трендом года продолжает быть формат коворкинга, количество которых в 2018 году только увеличилось, при этом данный формат на рынке Москвы превратился в формат мини-офисов с сервисным управлением. Коммерческая недвижимость так же взяла тренд на трансформацию, теперь большинство объектов заранее планируются как офисно-торговые помещения, для увеличения средней ставки объекта и синергии потоков. Успешность данных проектов позволяет сделать вывод о сформированном спросе на многофункциональные комплексы. В 2019 году офисную недвижимость, как и весь рынок ждет стагнация стоимости, в связи с негативными экономическими факторами и, как следствие, влияние не только на бизнес арендаторов, но на сферу B2B

Торговая недвижимость

Всего в Казани представлено 51 торговый центр общей площадью более 1 млн. м2. Общее предложение качественных ТЦ (площадью более 30 тыс. м2) — 677,6 тыс. м2, уровень вакансии — 7%, а ставка аренды на торговые площади — 1 581,6 руб. м²/мес.

Для 2018 года стали характерным 
несколько трендов:

Ритейлеры снижают планы по количеству открытий новых торговых площадок, с Российского рынка уходят крупные сетевые операторы

Объемы арендуемых площадей снижаются, что требует от торговых центров гибкого планирования пространства помещений

Для торговых центров Казани наиболее важным остается расположение вблизи транспортной доступности как пешеходной, так и автомобильной

Прогноз снижения покупательской способности, высокий уровень конкуренции, изменение планов по развитию торговых операторов в сторону снижения, позволяют оценить текущий потенциал для реализации проектов торговой недвижимости как низкий. Новые торговые центры имеют длительные сроки экспозиции помещений, что увеличивает период стабилизации объекта в первые месяцы после ввода.

Складская недвижимость

Общее предложение составило 318,5 тыс. м2, уровень вакансии — 18,9%, а средняя ставка по складской недвижимости Казани — 
366 руб./м2.

Рынок складской недвижимости Казани достаточно перенасыщен предложением, что показывает высокая вакансия в данном сегменте. Спрос проявляют продуктовые ритейлеры но на склады формата built to suit, в связи с высокими технологическими требованиями по оборудованию данных помещений и удобству логистики. На рынке не удовлетворен спрос качественными помещениями, для небольших арендаторов площадью до 100 м2, с расположением в черте города и на основных транспортных магистралях. Но данные проекты не выгодны инвесторам и девелоперам, в связи с высокой стоимость городской земли, что позволяет сделать прогноз о том что в ближайшие годы сильных изменений на рынке складской недвижимости не ожидается.

Гостиничная недвижимость

Общее предложение составило 138 гостиниц на 7 673 номера, средняя загрузка номерного фонда  — 60%, а показатели ADR на конец года составили 4 948 руб.

Прошедший чемпионат мира отразился на развитии гостиничной недвижимости в целом и дал результаты в текущем году. Рост количества гостиниц к 2009 году составил 113%, а количество туристов, посетивших Казань в сравнении этих же периодов, выросла в 3,4 раза. В 2018 году выросла средняя загрузка номерного фонда до 60%, а в период мундиаля составляла более 75%.

2018 был рекордным для гостиничной недвижимости по росту операционных показателей, но повторения цифр не ожидаемо. По прогнозам Государственно комитета по туризму РТ турпоток будет расти и в 2019 году, но высокая перенасыщенность предложения на рынке Казани будет держать в умеренном росте показатели ADR гостиниц.

Прогноз на 2019 год

Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и локация. Учитывая потребности деловой среды в сокращении операционных расходов, наиболее востребованными будут предложения небольших площадей. В офисной недвижимости это площади в диапазоне от 15 до 35м2, в торговой недвижимости 2018 год показал стремление ритейлеров к оптимизации расходов на площади. Поэтому арендодатели крупных помещений будут испытывать трудности заполнения и удержания арендаторов данных площадок. В 2019 году продолжиться стремление арендаторов получить от арендодателей максимально готовые помещения для бизнеса.

Прогноз динамики роста арендных ставок на 2019 год составляет 8-10% как и за 2018 год, но связан он будет с общими показателями роста стоимости товаров во всех сферах, а не в связи с увеличением спроса. Стоимость продажи коммерческой недвижимости так же будет расти и может перегнать рост ставок аренды. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости. Снижение объемов розничной торговли приведет к снижению операционных доходов во всех сферах бизнеса, что отразиться на рынке коммерческой недвижимости увеличением уровня вакансии площадок и, как следствие, к высокой конкурентной среде.

Вы можете скачать годовой обзор полностью, выше указаны выводы 2018 года и тенденции 2019 года.

СКАЧАТЬ  ГОДОВОЙ ОТЧЕТ

Поделиться

Уровень вакансий в бизнес-центрах Казани по итогам 2018 года составил 8%

7 февраля 2019

В прошлом году в Казани было введено два новых бизнес-центра в Ново-Савиновском и Советском районах — на улице Ямашева, 45а и улице Ершова, 76/1.

Открыть эту новость

Рост предложений на гостиничном рынке Казани за 10 лет составил более чем 2,2 раза

7 февраля 2019

Общий рост предложений на гостиничном рынке Казани с 2009 года составил более чем 2,2 раза, сообщается в обзоре рынка коммерческой недвижимости по итогам 2018 года, подготовленном специалистами компании UD Group.

Открыть эту новость

Обзор рынка коммерческой недвижимости 2018г.

7 февраля 2019

Подводим итоги 2018 года и рассмотрим тенденции 2019 года.

Открыть эту новость

RUSSIAN COWORKING AWARDS: рынок впервые оценил коворкинги!

10 января 2019

UD Group приняла участие в первой российской премии коворкингов в качестве жюри.

Открыть эту новость

Торговая недвижимость Казани: новые моллы, бренды и тренды-2019

12 декабря 2018

В Казани на Рождественском саммите подвели итоги рынка торговой недвижимости. Эксперты рассказали, как изменился ритейл, чего в моллах не хватает потребителям и как будут выглядеть магазины будущего.

Открыть эту новость

«ГоркиПарк» дарит праздник!

12 декабря 2018

8 декабря торговый центр «ГоркиПарк» отметил свое двухлетие.Событием мероприятия стало определение победителя, который получил главный приз — семейное путешествие по Европе, а также выступление финалистки «Фабрики звёзд» Виктории Дайнеко.

Открыть эту новость

Аренда офисов в Казани подорожала на 6%. Что будет со ставками в 2019 году?

29 ноября 2018

Наибольшим спросом у малого и среднего бизнеса пользуются небольшие офисы площадью до 35 кв. метров. После застоя на ЧМ-2018 в Казани открылось четыре бизнес-центра, однако свободных площадей стало на 2% меньше.

Открыть эту новость

Дефицитные метры: казанские офисы подорожают вслед за квартирами

25 октября 2018

Риелторы и аналитики прогнозируют повышение арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости столицы Татарстана. Причинами называют рост цен на недвижимость и сокращение свободных площадей

Открыть эту новость

Обзор рынка коммерческой недвижимости 3 квартал 2018

24 октября 2018

Макроэкономические показатели РФ

В октябре 2018 года уровень инфляции составил 3,4% (прирост к концу 2 квартала +1%), итоговый показатель превысил прогноз Минэкономразвития.

Открыть эту новость