«Напрягаемся из последних сил»: ТЦ просят у Минниханова «налогового моратория»

Владельцы ТЦ и бизнес-центров РТ дали арендаторам скидки, а взамен хотят от бюджета прощения налогов на землю и имущество на 400 миллионов

Освободить от налогов на весь 2020 год просят президента торговые центры РТ. Письмо подписали владельцы 47 объектов, где работают свыше 15 тыс. человек. Существующие меры поддержки — «мертвому припарка». Между тем ТЦ раздали своим арендаторам скидки — от 10% до 100% на срок до 9 месяцев — и теперь просят разделить затраты с государством по аналогии с банкирами, которые не дадут никаких льгот по ипотеке без наличия бюджетных миллиардов. Мнения участников рынка — в материале «БИЗНЕС Online».

ВЛАДЕЛЬЦЫ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ ДАЛИ 50-ПРОЦЕНТНУЮ СКИДКУ АРЕНДАТОРАМ И ТЕПЕРЬ ПРОСЯТ ПОДДЕРЖКИ БЮДЖЕТА

Владельцы и управляющие коммерческой недвижимостью РТ отправили президенту Татарстана Рустаму Минниханову коллективное письмо с просьбой о господдержке. Участники рынка просят освободить закрытые с 28 марта торговые и офисные центры от уплаты налогов на имущество и землю за 2020 год. Цель — компенсация выпадающих доходов по примеру других регионов России. В числе подписавшихся 17 руководителей казанских, нижнекамских, набережно-челнинских торговых и офисных центров: «Мега», «Технополис», «Кольцо», ГУМ, «Ашан», «Сувар Плаза», «Сити Центр», «Сити Молл», «ГоркиПарк», БЦ «Сфера», БЦ «Азинский», ТЦ «Мегастрой» и другие. Всего под их контролем 47 крупных объектов.

«Складывается ситуация, когда, помогая арендаторам, собственники и управляющие компании торговых и офисных центров рискуют остаться без средств на ведение операционной деятельности», — говорится в письме, адресованном президенту РТ от лица полномочного представительства российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ (РГУД).

В чем суть помощи? Арендодатели активно предоставляют отсрочку платежей, снижают ставки аренды в связи с «коронавирусной пустотой» торговых центров. Скидка по аренде варьируется от 10% до 100% на период от 2 до 9 месяцев. И касается она не только для арендаторов из числа пострадавших отраслей, но и «более широкого списка компаний», говорится в письме. Среднее значение предоставленных скидок 5,4 тыс. арендаторам на 47 объектах — 50%. Получается, что торговая отрасль оказалась гораздо ближе к своим клиентам, нежели те же банки. Они, конечно, готовы давать ипотеку под 2%, но лишь при условии предварительного получения компенсаций из бюджета, и никак иначе. ТРЦ же сразу пошли на скидки клиентам, не имея, по сути, никаких гарантий господдержки.

Добавим, что ранее аналогичное обращение по поводу «налоговых каникул» отправили Минниханову представители челнинских ТЦ. Оно вылилось как раз в поручение президента проработать отсрочки или компенсации земельного налога и налога на имущество для собственников ТЦ. И это письмо, видимо, уже «вдогонку». Добавим, что это уже второе обращение участников рынка коммерческой недвижимости под зонтиком РГУД. Первое было отправлено Минниханову еще 8 апреля — оно «спустилось» в аппарат уполномоченному по правам предпринимателей, где участникам рынка рекомендовали работать с банками по взятым кредитам и с арендаторами в отношении скидок. И оно не осталось совсем уж незамеченным.

«Нам пошли навстречу в части снижения авансовых платежей в энергоснабжающие организации. Авансы были рассчитаны из фактического потребления за первые 10 дней апреля. Это все», — ответила полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.

Сейчас для офисных и торговых центров, других видов бизнеса продолжает действовать месячная предоплата за тепло и электричество. «Авансом в начале месяца оплачиваем до 70 процентов, — рассказала управляющая торгово-офисным центром „Караван“ Ольга Парамонова. — Предлагали платить по факту, но поставщики ответили, что не могут так действовать. Ведь они игроки оптового рынка, и сами покупают электричество авансом! Напрягаемся из последних сил, копить задолженность бессмысленно».

«Мы продолжаем нести значительные расходы по содержанию объектов недвижимости и выполнению своих обязательств перед контрагентами и государством. Сокращение поступлений от аренды создает кассовый разрыв и, в свою очередь, может повлечь неисполнение уже нами своих обязательств. Высок риск сокращений и потери рабочих мест граждан, занятых в сфере коммерческой недвижимости», — говорится в письме.

ЦЕНА ВОПРОСА: ТЦ ЗАПЛАТИЛИ ЗА ГОД БОЛЕЕ 384 МЛН НАЛОГОВ НА ЗЕМЛЮ И ИМУЩЕСТВО

О какой сумме идет речь? РГУД описывает общую экономическую картину и вклад ТЦ в бюджет. Как оказалось, за прошлый год с 47 объектов заплатили 332,8 млн рублей налога на имущество (14% общих расходов) и 51,7 млн рублей налога за землю. Именно на эту сумму бизнес и просит освободить его от налогов.

При этом всего в эксплуатации самих ТРЦ заняты 832 человека (из-за самоизоляции 253 человека пока невостребованы), а численность сотрудников арендаторов — 15,7 тысячи.

Кредитная нагрузка только 7 объектов составляет 5,3 млрд рублей (хотя не все 47 объектов подали данные). В РГУД также отмечают, что реакция банков на просьбы о реструктуризации кредитов крайне низкая.

УЧАСТНИКИ РЫНКА: ОБНУЛЕНИЕ НАЛОГОВ НА ГОД КОМПЕНСИРУЕТ БОЛЬШУЮ ЧАСТЬ МЕСЯЧНЫХ ПОТЕРЬ

Насколько серьезно владельцы ТРЦ пошли навстречу своим арендаторам? По оценкам «А Девелопмент», 10–15% арендодателей обнулили платежи за апрель для не работающих в карантин компаний. Скидку от 30% до 50% дали 40–50% арендодателей. Примерно 15% дали скидку в 70%.

Остальные наблюдают, что будет дальше. «Кто-то считает, что ничего не произошло, а риск несет арендатор, — сказал гендиректор „А Девелопмент“ Мурат Ахмеров. — Но, как правило, стараются договариваться, потому что лучше сохранить текущего арендатора, чем потом искать нового и в любом случае снижать арендные ставки. Если обнулят налоги на квартал, уже будет неплохо. На полгода — лучше. Обнуление на год компенсирует большую часть потерь из-за простоя и снижения покупательской способности».

Не все гладко и с арендаторами федерального, государственного и муниципального имущества, которым разрешили приостановить, отсрочить арендные платежи. Участник рынка рассказал нашему изданию, что из-за несовпадения основного ОКВЭД с фактической деятельностью до половины арендаторов госимущества «пролетели» мимо такой поддержки. Также не учитываются иные виды деятельности, указанные в ЕГРЮЛ. Но все же объем госимущества на рынке недвижимости Казани оценивается в пределах 5%. Остальное — коммерция. «Так что все это мертвому припарка, в остальном только обсуждения», — говорит Ахмеров.

Он полагает, что торговые и офисные площади Казани после карантина освободятся на 15–20%. К осени появятся залоговые, банкротные активы. В начале апреля спрос на коммерческую недвижимость упал в 10 раз. Но рынок восстанавливается — заявки составляют 35–40% от докризисного времени. Бизнес интересуется помещениями площадью от 15 до 50 кв. метров. Видимо, сейчас все ждут послемайского окончания самоизоляции, хотя бы в каком-то лайт-формате.

А пока арендаторы действительно «утекают» из ТЦ. В частности, в управляющей компании ТЦ «Караван» сообщили, что к 1 апреля площади покинули 30% арендаторов, несмотря на предоставленные скидки. «У нас такой ситуации никогда не было. Максимум 5–7 процентов — и то к концу года», — пояснила «БИЗНЕС Online» Парамонова. Это даже хуже прогнозов Ахмерова.

ПОКУПАТЕЛЬСКАЯ СПОСОБНОСТЬ УПАДЕТ, А ПЛАТЕЖИ ОСТАНУТСЯ: ПОЧЕМУ В ТЦ СЧИТАЮТ, ЧТО НАЛОГИ НАДО ОБНУЛИТЬ ЗА ГОД?

Важность обращения к президенту республики «БИЗНЕС Online» предложил подробнее пояснить самим подписантам. Ключевой вопрос — почему налоги предложено обнулить за год, ведь простой пока длится немногим более месяца?

Как считает директор по маркетингу «Эдельвейс групп» Алина Зайнетдинова, если торговые центры освободят от уплаты имущественного и земельного налогов, это будет реальная поддержка бизнеса в республике. «Ситуация „подкосила“ всех предпринимателей — и малый, и средний бизнес, которые тесно взаимосвязаны. А главное, что это в первую очередь отражается на людях, которые обеспечивают деятельность всех предприятий. Из-за снижения и даже полного отсутствия доходов им не из чего платить зарплату. Поэтому поддержка прежде всего нужна для сохранения фонда заработной платы. Пока никакой помощи мы не получали», — отметила она.

Тем временем торговые центры в тяжелом положении. За первый квартал все налоги, несмотря на ситуацию, компании в любом случае будут вынуждены выплатить. Отсрочка — поддержка малоэффективная: ведь денег все равно взять неоткуда. «Мало того что мы не работаем, так и после выхода из самоизоляции покупательская способность еще долго будет восстанавливаться, — считает Зайнетдинова. — Это значит, что сбор аренды еще длительное время будет гораздо ниже, чем раньше. Пока никто даже не представляет, как ситуация будет дальше выравниваться. И, представляете, в это нестабильное время надо будет оплачивать и текущие платежи, и отсроченные! То есть в два раза больше! Это будет губительно для многих арендодателей!»

Арендодатели, безусловно, готовы пойти навстречу арендаторам, но размер скидок будет зависеть от того, какая поддержка будет от государства. «Мы в тесном контакте с нашими арендаторами. И пока договорились, что за период простоя не будем взимать арендную плату, а эксплуатационные расходы будем выставлять после периода нерабочих дней, по факту. Сейчас мы очень сильно оптимизировали расходы, но точные цифры назвать сегодня не сможем», — пояснила Зайнетдинова.

Сейчас коллектив трудится на «удаленке», продолжаются небольшие ремонтные работы. Сотрудникам выплачивают зарплату. «Мало того что ценим и бережем свои кадры», — подчеркивает собеседник «БИЗНЕС Online». «А вот как живут сейчас на самоизоляции сотрудники наших арендаторов, можно только догадываться. Не уверены, что все смогут выплачивать им зарплату. Многие будут вынуждены сокращать штаты», — с сожалением отмечает она.

«Сейчас много обсуждается и принимается мер в поддержку компаний-арендаторов, но почему-то никто не подумал о том, что собственники объектов коммерческой недвижимости также являются пострадавшей стороной в сложившейся ситуации. Считаю, что поддержка арендаторов и арендодателей со стороны государства должна быть паритетной», — рассказала «БИЗНЕС Online» управляющая БЦ Urban Анна Ложкина, подписавшая письмо.

Ситуация с режимом самоизоляции сказалась и на бизнесе одного из флагманов отельной индустрии Татарстана. Как пояснил «БИЗНЕС Online» вице-президент ГК «Корстон» Денис Моноленко, в «Корстон. Казань» сейчас не проводятся банкеты и конференции, нет концертов. Поэтому значительная часть бизнеса поставлена на паузу, большая часть персонала отправлена в режим простоя. Отложено открытие фуд-молла, практически пустует отель, хотя гостей здесь по-прежнему принимают, ужесточив санитарные меры.

«Единичные арендаторы прерывают договоры аренды, большинство же пока остаются. Кто-то продолжает работать, поскольку их работа не подпала под запрет, кто-то просто закрылся и ждет, чтобы понять, как ситуация будет разворачиваться, — добавил Моноленко. — В целом, наверное, точно такая же ситуация и у других торговых центров».

Говорится о помощи бизнесу много. Однако государство имеет два параметра оценки «калибра» бизнеса — выручка и численность персонала. По выручке «Корстон. Казань» относится к среднему (до 2 млрд рублей в год), а по численности — к крупному бизнесу. Но, если говорить о налогообложении, то логично опираться на критерий выручки, полагают в компании. Сотрудники работают официально, «вбелую», по трудовым договорам, и это более 500 человек. «Это нормальная численность при более 400 номерах, огромном конференц-зале, комбинате питания, кинотеатре. Но законодатель считает, что средний бизнес — не более 250 сотрудников. Поэтому мы не имеем права на объявленные льготы по ЕСН и кредитованию на зарплату: мы крупный бизнес. Полагаем, что сейчас самое время пересмотреть эти стандарты или расширить программу помощи и многофункциональные бизнесы», — резюмировал собеседник «БИЗНЕС Online».

Таким образом, в компании тоже приветствуют обращение к президенту Татарстана по поводу «налогового моратория». «Мы предлагаем распространить эти положения не только на тех, кто закрыт полностью, но и на тех, кто работает на минимальных оборотах в наиболее пострадавших отраслях, — добавил представитель „Корстона“. — Гостиница ведь продолжает работу, несколько процентов загрузки есть. Кто-то из арендаторов офисного центра тоже работает — комплекс не закрыт».

В компании UD Group, которая, в частности, контролирует ТЦ «Горки», газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что на время закрытия ТЦ «ГоркиПарк» освободили арендаторов от арендной платы. Оплачиваются только коммунальные услуги и эксплуатационные расходы.

«К сожалению, разработанные на сегодня меры поддержки не подходят нашему бизнесу, — полагают в компании. — Со стороны государства акцент делается только на поддержку арендаторов, в то время как арендодателям приходится нести бремя содержания закрытых торговых центров. Поэтому мы пытаемся сократить расходы по кредитам, договариваясь с банками о реструктуризации. Но налоги и кредиты в данных условиях являются непосильной ношей. И отсрочка уже не окажет какой-то существенной помощи».

Сейчас все арендодатели имеют только прямые убытки из-за простоев ТЦ. Внутри работают только продуктовые магазины и аптеки. При этом обслуживание объектов не прекращается. Более того, даже усилен клининг в части дезинфекционной обработки помещений. «Поэтому мы считаем, что торговые центры должны войти в перечень наиболее пострадавших отраслей. Освобождение от налогов на год и реструктуризация кредита — это минимальная поддержка, на которую мы рассчитываем», — резюмируют в компании.