В III квартале 2025 года замедление экономики продолжилось. Прирост ВВП за январь-август составил 1,0% после 4,3% за 2024 год в целом. Причинами охлаждения стали замедление деловой и потребительской активности.
С начала 2025 года фиксируется тенденция на замедление темпов роста заработных плат – на фоне снижения спроса на кадры в экономике и общего уровня напряженности на рынке труда. При этом совокупный показатель денежных доходов населения продолжает расти высокими темпами, в первую очередь, ввиду сохранения высоких ставок по банковским вкладам.
Стабилизация инфляции производителей – 3,4% за январь-август 2025 года – способствовала замедлению темпа роста стоимости строительства и, как следствие, сохранению высокой девелоперской активности на рынке.
В 2026 темп роста ВВП будет сохраняться сдержанным, продемонстрировав восстановление не ранее 2027 года.
Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 9 месяцев 2025 года составил 607 млрд руб. Несмотря на умеренное снижение общего объема вложений (-8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), во второй половине года на рынке наблюдается рост инвестиционной активности.
Около половины всех транзакций за январь–сентябрь 2025 года пришлись на сделки инвестиционного характера. По сравнению с прошлым годом их количество увеличилось с 57 до 66, а совокупный объем вырос с 182 до 272 млрд руб. Такой результат обусловлен реализацией ряда крупных точечных объектов, в том числе связанных с выходом иностранных компаний из российских активов.
Дополнительный импульс рынку дали смягчение риторики регулятора и снижение ключевой ставки в III квартале 2025 года. Именно в этот период был зафиксирован наибольший объем инвестиций в недвижимость.
В ближайшей перспективе уровень инвестиционной активности будет во многом определяться динамикой ключевой ставки Банка России, а также реализацией крупных сделок, которые уже продолжительное время находятся в стадии проработки. Их закрытие может существенно повлиять на совокупный объем инвестиций.
Офисная недвижимость в России второй год подряд занимает лидирующую позицию на рынке инвестиций: по итогам 9 месяцев 2025 года на нее пришлось 32% совокупного объема вложений или 194 млрд руб. Несмотря на снижение по сравнению с прошлым годом на 18%, текущий показатель существенно превышает результаты аналогичных периодов предыдущих лет, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к сегменту.
На рынке по-прежнему сохраняется тенденция к приобретению объектов под собственные нужды, однако в III квартале 2025 года усилился интерес к приобретению объектов в качестве доходных активов. Их объем достиг 73 млрд руб. (38% от совокупных вложений против 46 млрд руб. и 20% годом ранее). Среди ключевых инвестиционных сделок — продажа БЦ «Белая Площадь» компании «МБП» и БЦ «Тесла» в состав ЗПИФ.
Наблюдается рост количества и объемов сделок с чеком до 500 млн руб. в строящихся и проектируемых офисных объектах — результат одновременно расширяющегося предложения на рынке и устойчивого интереса покупателей. За первые 3 квартала 2025 года их объем составил 68 млрд руб., что на 36% выше уровня прошлого года. По итогам года данный показатель может достичь 100 млрд руб., а количество транзакций превысить 1 500, что станет историческим максимумом для этого сегмента.
*по данным IBC Real Estate.
Развитие офисного рынка Казани во многом сдерживают высокие ставки аренды и низкая доступность кредитов. Бизнес предпочитает, по возможности, оставаться в текущих помещениях и оптимизировать текущий бизнес. Наблюдается небольшая переориентация спроса в сторону офисов класса B.
В связи с этим спрос на аренду офисных помещений можно охарактеризовать как «замерший». Количество запросов от клиентов на аренду офисных помещений не велико. Изменившиеся рыночные условия продолжают сдерживать деловую активность организаций, препятствуя её активному развитию.
В то же время уровень вакансии продолжает оставаться на прежних низких значениях и на конец II квартала 2025 года составил 6,2 % для бизнес-центров класса А, поднявшись на 1,2 п. п. и 2,9 % для бизнес-центров класса B+, снизившись на 0,7 п. п. по сравнению с I кварталом текущего года.
Вакансия на конец III квартала 2025 года составила 0,74%, что ниже аналогичного показателя во II квартале на 1.4 п. п.
Во II квартале 2025 года на офисном рынке г. Казани новые объекты не вводились.
Рядом с обновлённым зданием ЦУМа появится еще один современный бизнес-центр на улице Яхина, 4. Объект коммерческой недвижимости общей площадью приблизительно 4,3 тыс. м² будет иметь четыре надземных этажа.
Рост вакантных площадей в бизнес-центрах класса А обусловлен повышением ставок аренды при пролонгации контрактов. Это создает дополнительную финансовую нагрузку и вынуждает компании рассматривать возможность переезда в помещения классов B+/- с более доступными условиями, а также оптимизировать расходы через сокращение арендуемых площадей.
Рост объёма строящегося жилья и стрит-ритейла, а также офисных объектов небольшой площади в последние годы, частично компенсирует недостаток в сегменте качественных офисов и закрывает инвестиционный спрос со стороны частных инвесторов.
Устаревание существующего фонда офисных зданий создает благоприятные условия для реализации проектов нового строительства в городе Казани.
Средний возраст бизнес-центра класса А в Казани составляет 10,3 лет, и сформирован проектами 2010–2024 годов постройки, которые отвечают спросу на современные офисы, в то время как большинство объектов класса В+ (29,4 года) построены в 1990-х на базе промышленных зданий. Их реновация началась только в 2010-х, что объясняет высокий средний возраст.
Тенденция к поддержанию баланса между работой и личной жизнью (work–life balance) оказывает прямое влияние на формат офисных пространств. Современные бизнес–центры все чаще проектируются с учетом потребности резидентов в спортивной и досуговой инфраструктуре. Тренажёрные залы, зоны для отдыха и wellness–пространства становятся неотъемлемой частью экосистемы деловых комплексов.
По оценкам участников рынка, каждый второй сотрудник сегодня заинтересован в возможности заниматься спортом непосредственно в офисе, что стимулирует девелоперов включать спортивные зоны в состав новых проектов. Ярким примером указанной тенденции является бизнес–центр UNO.
В целях повышения удержания арендаторов и снижения уровня вакансии коммерческих помещений арендодатели всё чаще прибегают к индивидуализированному подходу при заключении и продлении договоров аренды. Это проявляется в предоставлении гибких условий, в частности, возможности согласования нестандартных сроков аренды, введения так называемых «арендных каникул» (периодов льготной или безвозмездной аренды на начальном этапе), более низкую индексацию, а также в предоставлении опций по адаптации планировочных решений под специфику бизнеса арендатора.
На конец сентября 2025 года объем инвестиций в складскую недвижимость в России составил 100 млрд руб., что практически на треть ниже уровня прошлого года (-32% г/г). При этом в III квартале объем вложений сократился в 5,5 раз по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и стал одним из самых низких результатов за последние 5 лет.
Снижение вложений в складской сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий. Ранее значительная часть приобретений приходилась на объекты с низким арендным потоком, которые рассматривались как активы с потенциалом роста: пересогласование условий с арендаторами и последующая индексация ставок позволяли существенно повысить доходность объекта. В текущих условиях рынок достиг стадии относительного равновесия: ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра договорных условий практически исчерпаны, что делает новые инвестиции менее привлекательными и ограничивает число сделок.
Половина совокупного объема инвестиций в сегмент пришлась на приобретение складских объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Однако в абсолютном выражении объем подобных сделок снизился с 57 до 50 млрд руб. по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
*по данным IBC Real Estate.
В индустриальном парке «Зеленодольск», вводится в эксплуатацию новый складской комплекс площадью 25 тыс. м².
В первой половине 2025 года рынок недвижимости, столкнулся с замедлением экономической активности и паузой в развитии компаний, высокая стоимость заемного капитала, удорожание строительства и ужесточение политики ЦБ РФ приводят к охлаждению сегмента недвижимости.
Темпы нового строительства замедлились. Девелоперам приходится искать баланс между растущей стоимостью строительства и необходимостью сохранять доходность проектов. Ключевыми становятся тщательный отбор локаций, оптимизация логистики и строительных процессов, а также разработка концепций.
Средняя площадь сделок снизилась примерно на 30-40%. Арендаторы запрашивают дисконт, который составляет порядка 5 -10%.
Доля сделок с представителями e-commerce снизилась до 16%. В тоже время сегмент food-ритейла укрепляет свои позиции, демонстрируя уверенный рост и увеличивая долю в структуре арендных сделок коммерческой недвижимости.
Компании стремятся эффективнее использовать арендуемые площади, что способствует появления субарендных предложений на рынке.
Значение операционных расходов выросло до 2 200 - 2 500 руб./м² в год без НДС, ключевые факторы роста это увеличение затрат на рабочую силу и рост стоимости комплектующих.
Общий объем инвестиций в торговую недвижимость за январь-сентябрь 2025 года в России достиг 89 млрд руб., что практически в 2 раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Существенный рост инвестиций обусловлен заключением ряда крупных и уникальных для рынка сделок, в том числе приобретением двух аутлетов компании Hines и портфеля торговых центров девелоперской компании Malltech, ранее принадлежавших иностранным собственникам.
Помимо реализации активов после ухода иностранных компаний, в 2025 году на рынке были успешно завершены несколько крупных сделок с дистресс-активами посредством торгов. Среди них — продажа торгового центра «Времена года» в Москве и ТРЦ «Июнь» в Красноярске.
Интерес инвесторов к торговым центрам остается сдержанным: активность на рынке поддерживается в основном за счет единичных сделок, связанных с процедурами банкротства и выходом иностранных компаний из российских активов. Из 23 зафиксированных транзакций 6 объектов были реализованы посредствам торгов, а 9 — в рамках выхода иностранных владельцев из российских активов. В ближайшей перспективе инвестиционная активность останется выборочной и будет сосредоточена на стабилизированных активах.
*по данным IBC Real Estate.
В первом полугодии 2025 года уровень вакансии торговых площадей стабильно удерживался на отметке около 6%. Ожидается, что эта тенденция сохранится и дальше.
При этом во II квартале 2025 года незначительно вырос темп открытия новых магазинов – 20 на конец квартала, тогда как в I квартале было открыто 16 магазинов.
В III квартале 2025 года незначительно вырос темп открытия новых магазинов – 22 шт. При этом ритейлеры также сосредотачивают усилия на оптимизации и улучшении действующих торговых точек.
В структуре свободных площадей по количеству преобладают небольшие помещения площадью до 150 м².
Вакансия на конец III квартала 2025 года в торговых центрах* осталась на том же показателе, что и во втором, и составила 7%.
Несмотря на сохраняющийся показатель, в ряде торговых центров доля свободных площадей увеличилась. Так, в «Меге» уровень вакансии вырос на 2 п. п. и составил 19%. Увеличение обусловлено заменой арендатора Mango на Zarina, который на текущий момент ведет ремонтные работы и должен открыться до конца года. Также съехал арендатор детский парк Yu Family Park. При этом «Снежная королева» и Lacoste открылись в обновленном формате.
Также значительно данный показатель вырос в ТЦ «Республика»: с 4 п. п. до 12 п. п., съехал арендатор Fix Price на –1 этаже и кондитерская на 3 этаже. Также увеличилась вакансия в «Кольце» на 2 п. п. Это связано с ротацией арендаторов внутри торгового центра и реконструкцией.
В оставшихся торговых центрах из рассматриваемого перечня уровень вакансии сохраняется на отметке менее 10%.
*на основе анализа PERFECT RED десяти торговых центров Казани: «Савиново», MEGA , «Тандем», «Парк Хаус», «Кольцо», XL, «Франт», «Южный», «Республика», «ГоркиПарк».
Активно ведется реконструкция казанского ЦУМа.
В августе начал работу торговый комплекс «Мегастиль» площадью более 16 000 м², на территории которого запланировано разместить более 750 торговых точек и который будет работать в формате оптово-розничного комплекса.
Увеличение посещаемости в торговых центрах, несмотря на наличие во II квартале дополнительных выходных дней в связи с государственными праздниками, не произошло.
Развитие торговых сетей сокращается. Те сети, которые продолжают открывать новые магазины, уменьшают их площади. Структура свободных площадей соответствует данному тренду, большая их часть это небольшие помещения площадью до 150 кв. м.
Запрашиваемые арендные ставки для новых арендаторов в торговых центрах существенно не изменились, и тренда на корректировку коммерческих условий не наблюдается. Фокус ритейлеров смещается на усовершенствование существующих точек.
Девелоперы отдают предпочтение небольшим районным объектам. Подобная тенденция обеспечивает получение прибыли и сохранение накопленного капитала.
Сохраняет актуальность тенденция преобразования стандартных торговых центров в многофункциональный формат, включающий зоны отдыха и социальные сервисы. Так в «Меге» на месте бывшего OBI появятся фитнес-центр, магазин мебели и детский развлекательный центр.
Ввиду углубления интеграции онлайна в повседневность многие игроки отдают предпочтение развитию в онлайне, представляя ассортимент своего бренда на маркетплейсах. Также ритейлеры фокусируются и на объединении онлайн- и офлайн-торговли. Например, возврат онлайн покупок в физических магазинах, заказ товаров онлайн с доставкой в магазин.
Также собственникам торговых центров важно концентрироваться не только на максимизации арендной ставки, но и на привлечении операторов, способных удерживать внимание аудитории и формировать целевой спрос. То есть приоритет должен смещаться в сторону тех, кому платят клиенты, а не просто тем, кто платит арендодателю.
Со стороны покупателей усилился тренд на разумное потребление. На фоне высокой стоимости заимствований и общей нестабильности экономики население ориентируется на сбережения, что приводит к сдержанному потребительскому спросу. Определяющим фактором потребителя в современных условиях становится цена, которая всё чаще выступает главным критерием выбора товаров и услуг.
По данным Mall Index, в третьем квартале посещаемость торговых центров выросла на 4% относительно предыдущего периода. При этом доля «пустого» трафика — посетителей, не совершающих покупок, — по оценкам экспертов достигает порядка 30%. Торговым центрам становится всё сложнее удерживать трафик в условиях растущей конкуренции со стороны общественных пространств и коммерческой инфраструктуры, формируемой в составе новых жилых районов и маркетплейсов.
Спасибо за заявку! Мы свяжемся с вами
