Если повторится сценарий 2014 года, то это повлияет на снижение арендных ставок

Аналитики прогнозируют снижение спроса на офисную недвижимость

Отдел аналитики девелоперской компании UD Group подготовил исследование о состоянии финансового рынка и рынка офисной недвижимости за III квартал 2018 года. На данный момент рынок довольно устойчив — ставки повышаются, а количество вакантных площадей уменьшается, считают аналитики. Но прогноз на следующий год не столь оптимистичен. Увеличение инфляции и рост цен могут негативно отразиться на бизнесе, а значит, стоит ожидать снижения спроса на офисную недвижимость. Подробности в материале «Реального времени».

Макроэкономические показатели РФ

В октябре 2018 года уровень инфляции составил 3,4% (прирост к концу второго квартала +1%), итоговый показатель превысил прогноз Минэкономразвития. Напомним, что, согласно официальному прогнозу ведомства, инфляция в 3,4% должна была быть по итогам 2018 года, сейчас этот показатель достигнут по итогам первых трех кварталов. Повышение инфляции относительно прогноза объяснялось действием внешних факторов. Во-первых, расширением внешних санкций, которое определило отклонение динамики валютного курса от ожидаемой (что привело к росту стоимости товаров и услуг). Во-вторых, существенным повышением мировых цен на нефть. По прогнозам аналитиков, к концу 2018 года инфляция составит более 4%. В первом квартале 2019 года из-за повышения ставки НДС показатель может превысить уровень первого квартала 2015 года и составить 5%-6%.

Динамика валютных курсов

Курс доллара США к российскому рублю в первую декаду октября составил 65,59 рубля. Прогнозируется два варианта развития динамики курса российской валюты. Первый — оптимистичный, основанный на стабилизации цен на нефть в азиатских регионах. Второй предполагает продолжение ослабления национальной валюты. Учитывая внешние факторы, как, например, начало санкций США в отношении Китая, а также продолжающуюся инфляцию и снижение роста ВВП, более реалистичным является второй вариант развития событий.

Динамика ВВП по отношению к предыдущему году

В третьем квартале 2018 года значительно снизились темпы роста ВВП, составившие к концу августа всего 1,6%. Одной из причин такого замедления стал спад выпуска сельхозпродукции в сельском хозяйстве на 10,8% в годовом выражении в августе 2018 года.

В сентябре 2018 года Минэкономразвития скорректировало свой предыдущий прогноз по росту ВВП по итогам года. Если предыдущая версия прогноза предусматривала 1,9% роста, то сейчас экономисты правительства ждут рост на уровне 1,8%. Уменьшен и прогноз на 2019 год — 1,3% вместо 1,4%.

Ключевая ставка

В связи с неблагоприятными экономическими условиями (ростом инфляции и ослаблением рубля) в сентябре 2018 года ЦБ принял решение об увеличении ставки до 7,5%. С начала 2017 года ключевая ставка Банка России, составлявшая на тот момент 10%, снижалась восемь раз, и с марта 2018 года равнялась 7,25%.

Если оценивать текущую тенденцию, то прогноз по ключевой ставке ЦБ РФ на 2018 год не самый утешительный. Ожидать ее понижения за оставшиеся 2 заседания достаточно сложно. В первую очередь из-за приближения инфляции до целевого показателя в 4%. Также нельзя забывать о резкой девальвации национальной валюты в середине августа. Поэтому максимально оптимистичный прогноз по ставке ЦБ РФ на 2018 год — сохранение ее на уровне, установленном на последнем сентябрьском заседании. Более реалистичный прогноз — повышение на 0,25–0,50% годовых.

Предложение

В сентябре 2018 года стали функционировать два новых бизнес-центра в Ново-Савиновском (Ямашева, 45а) и Советском (Ершова, 76/1) районах. Общий объем предложения на рынке аренды офисной недвижимости составил более 641,8 тыс. кв. м и представлен 128 бизнес-центрами, из которых 43 сертифицировано Российской гильдией управляющих и девелоперов.

В третьем квартале уровень вакансии* снизился по всем районам города на 2% и составил 8%. Самый низкий уровень вакансии сохраняется в Ново-Савиновском районе. Новые бизнес центры стартовали с вакансии всего в 14–17%, что свидетельствует об ожидании рынком нового качественного предложения. Вакансия относительно классов также показала снижение в классах В и С, вакансия класса, А осталась на прежнем уровне, что составляет 5%.

Коммерческие условия

После летней стагнации и «замершего» на период проведения чемпионата мира по футболу рынка сентябрь показал высокий рост арендных ставок на офисные помещения. Рост относительно второго квартала 2018 года составил 6,2%. Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса, А составила 1 207 рублей за кв. м, в бизнес-центрах класса В — 723 рубля за кв. м, в бизнес-центрах класса С — 418 рублей за кв. м. При этом новые бизнес-центры, которые относятся к классу В, вышли на рынок существенно выше конкурентного предложения своего класса (от 850–900 рублей за кв. м.).

Первое полугодие характеризовалось положительными общеэкономическими показателями, что аналогично сказалось на развитии бизнеса и рынке аренды офисной недвижимости в третьем квартале 2018 года. Итогами третьего квартала стали повышение ставок и снижение уровня вакансии во всех сегментах.

Спрос

Сегодня наибольшим спросом на рынке по-прежнему пользуются небольшие офисы — от 15 до 35 кв. м. Основные критерии выбора — наличие парковки и стоимость аренды. Эта тенденция обусловлена большим количеством предприятий малого бизнеса, что сильно влияет на рыночные ставки Казани в период кризиса, а именно на снижение ставок аренды и высокую ротацию арендаторов. К сожалению, малый бизнес наименее устойчив к быстро меняющимся экономическим условиям и порой не справляется даже с оплатой аренды.

По-прежнему не удовлетворен спрос со стороны крупных федеральных компаний на офисные помещения в качественных бизнес-центрах. На рынке отсутствует предложение для осуществления их ротации или расширения. В связи с тем, что большинство офисных центров Казани имеют небольшую общую площадь (менее 15 000 кв. м), собственники помещений не могут «держать» свободные площади для потенциальных клиентов даже на 1000 кв. м.

Поэтому у регионального рынка все больший интерес вызывают проекты управляемых офисов и коворкингов, которые могут позволить быть более гибкими в периоды быстро меняющегося спроса.

Выводы и прогнозы

Третий квартал 2018 года показал снижение вакансии на рынке офисной недвижимости на 2% и повышение арендных ставок на 6,2%. В целом можно прогнозировать повышение спроса на рынке офисной недвижимости до ноября.

Но уже во втором квартале 2019 года ожидаемо увидеть негативное влияние снижения роста экономики страны на все сферы деятельности. Повышение инфляции и стоимости товаров повлияет на снижение спроса, а затем и на развитие бизнеса. Если повторится сценарий 2014–2015 годов и повышение ключевой ставки будет единственным инструментом сдерживания курса национальной валюты, то развитие большинства компаний также будет приостановлено, что повлияет на снижение поглощения офисных площадей и снижение арендных ставок.

Усилятся тенденции к материализации активов. Потребителям становится не выгодно хранить деньги в банках и ценных активах и они стремятся поскорее вложить их в материальные ценности, чаще всего недвижимость. Таким образом, ослабление рубля, угроза санкций активизирует покупателей недвижимости как коммерческой, так и жилой, что приведет к повышению стоимости чуть выше инфляции.

Повысить арендные ставки в 2019 году будет возможным только для офисных центров, которые будут готовы предложить своим арендаторам «добавленную стоимость» объекта, выраженную в повышении качества обслуживания, предложении дополнительных услуг и гибких условий, новых форматов шеринга офисных пространств, способствующих исключению потери качества сервиса для арендатора.

*Уровень вакансии на рынке недвижимости — количество свободных площадей в процентном отношении к общей площади предложения.