«Это обычная рабочая обстановка, пандемии в сфере недвижимости нет»

Участники круглого стола «Реального времени» поставили оптимистичный диагноз рынку коммерческой недвижимости

В Татарстане спрос на коммерческую недвижимость восстановился на 50–70%, констатируют участники круглого стола «Реального времени», проведенного в режиме онлайн. Рынок продолжает работу в измененных условиях — уже запущены процессы оптимизации площадей, ротации арендаторов в ТЦ. Подробнее о том, как он переживает последствия коронавируса и каким станет после — в нашем материале.

Рынок в ожидании дисконтов

#Суварстроит, анализируя первые шесть месяцев 2020 и 2019 года, отметил, что существенных изменений с точки зрения продаж не произошло. Это обусловлено наличием предложений от 11 м² до 350 м² и с разным бюджетом для вложений — от исторического центра Казани до перспективных районов города. Недвижимость в первую очередь продолжила пользоваться спросом у инвесторов, перед которыми стоит задача выгодно вложить свои средства.

— Если говорить про средний чек, то он вырос. Но я это обуславливаю тем, что у нас близится срок сдачи жилого комплекса «Столичный», расположенный по улице Чистопольская — с очень удачной локацией, высоким трафиком и перспективами застройки жилого комплекса, самого масштабного на территории Ново-Савиновского района. Все это безусловно является неоспоримым преимуществом проекта. Именно этот проект, один из флагманов Компании #Суварстроит, показывает высокую динамику продаж как жилой, так и коммерческой недвижимости. Здесь легко разместить практически любой бизнес от салона красоты до ресторанов. Если говорить в целом по рынку, то спросом как и в обычное время пользуются помещения с хорошей локацией, магазины у дома, так как это гарантированный спрос, — комментирует коммерческий директор Эльвира Галяутдинова.

По словам Эльвиры Гиляутдиновой, #Суварстроит зафиксировал рост среднего чека

В «А-Девелопмент» фиксируют частичное восстановление спроса. Вместе с тем, инвесторы находятся в ожидании дисконтов на рынке в 30 и более процентов, говорит генеральный директор компании Мурат Ахмеров.

— Чтобы не уходить в банкротство, некоторые пускают «под нож» наиболее ликвидные активы. Тем не менее, на рынке есть люди с деньгами. У нас закрываются сделки по аренде офисной, торговой недвижимости.

В целом спрос у компании «А-Девелопмент» упал на 30–40%, но вместе с тем он стал более предметным. В первую очередь сейчас интерес представляют помещения с современным ремонтом до 50 кв метров со стоимостью в пределах 15 млн рублей.

Вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев констатирует, что со своей стороны они не видят возвращения спроса даже на 50%. По его мнению, собственники, которые хотят продать или сдать коммерческую недвижимость, разделились на два лагеря: тех, кто не меняет докризисные условия и тех, у кого есть кредитные обязательства и необходимость сдать или продать объект, чтобы закрыть платежи.

— При этом появилась такая практика — если заключается контракт, например, на аренду нежилого помещения, то собственник дает хороший дисконт, но при этом требует оплатить не менее, чем на полгода вперед, — продолжает Руслан Садреев.

Пациент скорее здоров, чем болен

В Российском аукционном доме, который в конце 2019 года открыл свое представительство в Казани, падения спроса, в отличие от «А-Девелопмент» и Гильдии риелторов РТ, не зафиксировали вообще.

— Продаются и объекты большой площади, так и небольшой. Недвижимость покупают по рыночным ценам. Рынок сам определяет стоимость объекта, — комментирует руководитель представительства Леван Шакая.

Собеседник издания объясняет позитивные показатели тем фактом, что АО «Российский аукционный дом» является федеральной компанией, у которой есть своя электронная торговая площадка, в связи с чем круг инвесторов не ограничивается Республикой Татарстан.

В целом оценка новой реальности участниками круглого стола скорее позитивная — коронавирус рынок подкосил, но оставил возможность развиваться.

— Какого-то дефолтного состояния нет. Это обычная рабочая обстановка, только с особенностями сложившейся ситуации. Пандемии в сфере недвижимости нет, — поставил диагноз вице-президент Гильдии риелторов РТ.

Подтверждает его опыт #Суварстроит, который в сфере коммерческой недвижимости работает в своей нише, реализуя преимущественно объекты в комплексе с жилой застройкой. По словам коммерческого директора компании Эльвиры Галяутдиновой, непосредственно спрос на коммерческую недвижимость формата «у дома» находится на уровне 2019 года. Перспективным направлением в текущих условиях остается стрит-ритейл в пешей доступности от жилых домов. Как никогда сейчас актуальны и предложения площадью 50 квадратных метров с отдельным входом, который можно объединить для размещения ритейла. Такие, например, есть в активно застраиваемом Жилом комплексе «Станция спортивная», который расположился на 63 га на территории нового современного района «Лаишевский узел», где будет построено более 700 тыс.м2 жилья с удобной транспортной развязкой, которая обеспечивает высокую доступность до центра города.

Девелопер реагирует на спрос предложением — в портфеле компании есть помещения площадью от 11 до 350 квадратных метров как в историческом центре Казани, так и в развивающихся районах города

Рынок арендных площадей ТЦ ждет перестройка

В продолжение разговора Эльвира Галяутдинова отметила, что после открытия торговых центров прогнозирует смену пула арендаторов. Действительно, длительный простой и непонятные перспективы с запуском работы ТЦ привели к тому, что сейчас их арендаторы ищут отдельные помещения, констатируют в Гильдии риелторов РТ.

Коммерческий директор девелоперской компании UD Group Олег Митюнин говорит, что они одни из первых отменили вследствие пандемии постоянный арендный платеж в ТЦ «ГоркиПарк», что позволило сохранить отношения с арендаторами, оставив за ними только коммунальные платежи и платежи за эксплуатацию.

— Ситуация неоднозначная, мы все ждем 10 июля, когда, предположительно, по словам представителя Роспотребнадзора, должно быть очередное решение, переход к третьему этапу снятия ограничений. Очень большие надежды, что торговые центры смогут наконец начать свою деятельность, — комментирует Олег Митюнин. По его мнению, они более подготовлены к текущим условиям и являются более безопасными, чем бесконтрольные рынки и другие стихийные места.

«Очень большие надежды, что торговые центры смогут наконец начать свою деятельность», — комментирует Олег Митюнин

А пока у казанских ТЦ нет единой позиции по арендной политике — если одни отменяют арендные платежи, то другие на такие условия идти не готовы. По данным Российской гильдии управляющих и девелоперов, в Татарстане заявки на расторжение договоров подали до 20% арендаторов. В тоже время Госдума одобрила во втором чтении законопроект, позволяющий малому и среднему бизнесу расторгать отношения в одностороннем порядке до октября без применения штрафных санкций. По словам Олега Митюнина, такой правоприменительной практики в республики ещё нет. По его мнению, если стороны не договорятся, решать это будут уже в суде. Но пока с подобными прецедентами он не знаком, а принятый законопроект оценивает неоднозначно.

— Поддержка одной стороны в том числе ограничивает возможности другой. К сожалению, арендодатель здесь в менее выигрышной позиции. И стоит подчеркнуть, что арендодатели и владельцы торговых центров, коммерческой недвижимости на сегодня не отнесены к категории особо пострадавших. Это тоже большой вопрос к законодателям, которые распределяли пострадавшие сферы деятельности, — оценил Олег Митюнин.

В перспективе участники круглого стола ожидают перераспределение условий и игроков на рынке.

— Многие идут на краткосрочные снижения, потому что лучше удержать арендаторов. Как правило, когда договариваются об аннулировании постоянной арендной платы, коммуналку и эксплуатации оплачивает арендатор. Большинство стараются договариваться, но не все. В связи с этим, конечно, будет просадка, кто-то не выдержит. Сложно делать прогнозы, но, думаю, «чистка» произойдет. Коррекция в любом случае будет, но я пока не готов поставить рынку диагноз, — отмечает Мурат Ахмеров.

«Сложно делать прогнозы, но, думаю, „чистка“ произойдет. Коррекция в любом случае будет, но я пока не готов поставить рынку диагноз», — отмечает Мурат Ахмеров

Отсрочкой и отменой платежей по аренде госимущества воспользовалась 91 компания

Эльвира Галяутдинова акцентирует внимание на том, что на развитие отрасли и удовлетворении спроса непосредственно влияют качество продукта, предлагаемого девелоперами, и оказанные государством меры поддержки. С банковским сектором их подробнее обсуждали в рамках первого выпуска онлайн-проекта девелопера «Школа ипотеки», где участники обозначили, что бизнесу доступны в том числе продукты Гарантийного фонда РТ, Корпорации МСП и банков-партнеров. Например, лояльные условия для займов, среди которых — кредиты на покупку коммерческой недвижимости от 8,5% годовых при поддержке Гарантийного фонда.

Министерство земельных и имущественных отношений РТ в связи с распространением новой коронавируснойинфекции в республике реализует две меры поддержки, касающиеся аренды государственного или муниципального имущества — предоставляет отсрочку арендных площадей, либо освобождает арендаторов от платы. Как пояснили в пресс-службе ведомства, воспользоваться поддержкой могут арендаторы, чья сфера деятельности в большей степени пострадала от пандемии и субъекты малого и среднего бизнеса, арендующие имущество казны.

Министерство земельных и имущественных отношений РТ в связи с COVID-19 реализует две меры поддержки, касающиеся аренды государственного или муниципального имущества

Отсрочка распространяется на договоры аренды в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, заключенные до 19 марта и предполагает, что отсрочка по оплате аренды госимущества в полном объеме действуют с даты введения режима повышенной готовности — это как раз 19 марта — до его прекращения. А со дня прекращения режима и до 1 октября 2020 года, арендаторы, воспользовавшиеся мерой поддержки, вправе выплачивать только 50% арендной платы. Оставшуюся сумму необходимо оплатить с 1 января 2021 до 1 января 2023 года. Оплата осуществляетсяпоэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, которые не должны превышать половину ежемесячного платежа.

Кроме того, в рамках распоряжений о поддержке субъектов МСП, бизнес, арендующий имущество казны, вне зависимости от вида деятельности может получить отсрочку по аренде госимущества за апрель—июнь 2020 года, а МСП, работа которых включена в список пострадавших отраслей, — вообще не платить аренду за этот же период. Еще одним условием являетсяотсутствие неисполненной обязанности по уплате арендных платежей за предыдущий период на дату введения режима повышенной готовности.

«Важно, что меры поддержки предоставляются независимо от времени обращения арендатора. На отсроченную задолженность не начисляются пени и штрафы до момента наступления платежей по графику, предусмотренному дополнительным соглашением об отсрочке», — уточняют в Минземимуществе РТ. Чтобы проверить в режиме онлайн, может ли компания воспользоваться помощью, достаточно зайти на сайт ведомства.

Отсрочку или освобождение от арендной платы могут получить не только арендаторы госимущества, но и те юрлица и индивидуальные предприниматели, которые арендуют муниципальное имущество и земельные участки.

По данным на 1 июля, пока в Татарстане получили поддержку 91 юрлицо и ИП, включая 77 субъектов МСП по 126 договорам аренды на общую сумму 33,8 млн рублей, в том числе — на 5,4 млн рублей по освобождению от арендной платы на 3 месяца.

И если специально введенными мерами по аренде в период пандемии бизнес пользуется, то, как показывает статистика Гарантийного фонда РТ, годами отработанные меры поддержки ведомства при покупке недвижимости оказались не так популярны. Как «Реальному времени» сообщили в пресс-службе, за первое полугодие 2020 года Гарантийным фондом было выдано 7 поручительств по кредитам на приобретение недвижимости на 21 млн рублей, а общая сумма кредитных средств составила почти 66 млн. За аналогичный период 2019-го года было выдано на одно поручительство меньше, но суммы оказались больше — организация поручилась за 69 млн рублей при общей сумме кредитных средств в 244,2 млн.

В свою очередь, НО «Фонд поддержки предпринимательства Республики Татарстан» предоставляет микрозайм субъектам МСП, не включенным в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики, у которых выручка в связи с пандемией снижена на более чем 30%. Как сообщили в пресс-службе Министерства экономики РТ, в Татарстане выдано 259 микрозаймов, однако, отследить, в каком объеме они пошли именно на оплату аренды или покупки недвижимости возможным не представляется, потому что предприниматели зачастую берут кредит на пополнение оборотных средств, не указывая конкретные цели.

Как показывает статистика Гарантийного фонда РТ, годами отработанные меры поддержки ведомств при покупке недвижимости оказались не так популярны

Будущее за «гибкими» офисами и стрит-ритейлом у парков

Возвращаясь к обсуждению в рамках круглого стола, стоит отметить, что его участники предпочли не строить прогнозов о будущем рынка. Они также выделяют ряд трендов и оптимистично смотрят в будущее. Так, продолжится оптимизация офисных площадей в том числе вследствие ухода части сотрудников на аутсорс. Вместе с тем, уже сильно выросла востребованность «гибких» офисов, которые арендуются на небольшой промежуток времени, растет популярность коворкингов. Впрочем, Руслан Садреев предлагает не забывать о сезонности — летом деловая активность снижается и каждый год в этот сезон часть офисов освобождается, поэтому он отмечает, что корректнее проанализировать ситуацию будет в сентябре—октябре.

Еще один тренд — рост популярности маркетплейсов, для развития которых также требуются площади — под пункты выдачи товаров, склады, офисы. Коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова прогнозирует повышение интереса к пространствам под точки онлайн-торговли и выдачу товаров.

Кроме того, она полагает, что в перспективе большой потенциал для роста есть у коммерции в или около общественных пространств — парков, скверов, придомовых территорий жилых комплексов.

— Мы ведем проектирование нашей коммерческой недвижимости в привязке к общественным пространствам, создаваемым внутри жилых комплексов, и сразу предусматриваем возможность их организации в том числе для бизнеса, который приобретает помещения на первых этажах, — говорит Эльвира Галяутдинова.

В компании делают особый упор на развитие общественных пространств во всех своих жилых комплексах. Ярким примером здесь выступают ЖК «Столичный» с зонами коворкинга, фитнеса и детскими комнатами в переходных мостах между домами, а также одним из самых больших дворов в Казани с собственным открытым кинотеатром, ЖК «Станция Спортивная», где со сдачей последних домов первой очереди появится спортивный бульвар с применением лучших практик организации общественных пространств.

Ярким примером, характеризующим интерес #Суварстроит к общественным пространствам, выступает ЖК «Столичный» с зонами коворкинга, фитнеса и детскими комнатами в переходных мостах между домами

По словам Олега Митюнина, комфортная городская среда обладает для бизнеса еще синергетическим эффектом — опыт показывает, что, например, соседствующие друг с другом кафе и магазины рядом с бульваром фактически обмениваются трафиком. Таким образом, как в случае с жилой недвижимостью, так и коммерческой, большое значение для развития экономики сейчас имеет наличие парков, скверов, бульваров и других благоустроенных общественных пространств.