Гигантский ТРЦ на Павлюхина переплюнет «Мегу» по общей площади.

6-я в Казани «Лента», 9-зальный кинозал с гигантским экраном IMAX, детский «Мегалэнд» и парк с фуд-холлом на крыше — таковы магниты будущего торгово-развлекательного комплекса от UD Group.

По общей площади он крупнейший в Казани, правда, два этажа занимают парковки. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что на вау-эффекте новый игрок точно отвлечет часть посетителей других ТРЦ, но указывают на снижение скорости движения на улице Павлюхина.

ИМЯ ОТ РЕКЛАМЩИКОВ «ЯНДЕКСА»: КАК ВЫБИРАЛИ НАЗВАНИЕ КРУПНЕЙШЕГО ТРЦ ОТ UD GROUP

Новый «Центр семейного отдыха» откроется в столице РТ в августе 2020 года. Его название — KazanMall — озвучили на прошедшем 6 декабря рождественском саммите, а накануне мэрия на своем официальном сайте пояснила, что компания официально получила разрешение на использование в названии слова «Казань». Это разрешение имеет неограниченный срок действия — вплоть до ликвидации, реорганизации или изменения названия юрлица, которое его получило.

Вместе с директором департамента торговых центров — директором по развитию UD Group Валентиной Сахабеевой корреспондент «БИЗНЕС Online» прошелся по строящемуся объекту, чтобы оценить, что ждет столицу РТ после его открытия. Стройплощадка находится неподалеку от филармонии на улице Павлюхина, напротив застроенной сейчас территории старого ипподрома, и через Оренбургский тракт отсюда легко добраться до выезда из города в сторону аэропорта. Подробно о проекте планировки этой территории «БИЗНЕС Online» рассказывал ранее.

Как искали название? По словам Сахабеевой, в компании рассмотрели много различных вариантов, выбрав в итоге около сотни топовых названий. К процессу нейминга привлекли шесть креативных агентств. Затем названия обкатали на фокус-группах. Среди вариантов были, к примеру, «Оригами» или «Точка». Но победил KazanMall, предложенный креативным агентством «ТутковБудков» (оно известно, в частности, своими работами для S7 или «Яндекса»).

«Нам хотелось, конечно, чтобы в названии прозвучало слово „Казань“, — говорит Сахабеева. — Если взглянуть на наименования крупнейших моллов мира, то мы увидим, что очень часто в них фигурируют названия городов или стран: Mall of America, The Dubai Mall, Mall Austria. И мы стремились дать Казани свой молл».

Объем финансирования — 6 млрд рублей, срок окупаемости — 10 лет, подтверждает финансовые параметры директор по развитию UD Group. Основным партнером выступил Банк ВТБ (напомним, он же кредитовал и «Горки Парк»).

ТУРЕЦКИЕ СТРОИТЕЛИ, ФАСАДЫ «ОТ КАШИНА», ФИНСКИЕ ЛИФТЫ И 35 ТЫС. ПОСЕТИТЕЛЕЙ КАЖДЫЙ ДЕНЬ

«Ужасное серое здание», как некоторые успели окрестить одевшийся алюминиевыми панелями фасад, сейчас обретает свою изюминку. Это ниспадающая волной световая «штора», элементы которой будут напоминать светящиеся соты. В центре каждой — специально разработанный светильник: свет падает строго на лепестки сотовой конструкции, ни одного луча не выпуская ни вперед, ни назад. Фасад создан новосибирской компанией «Несущие системы» под руководством Алексея Кашина, говорит Сахабеева.

Заборов вокруг не будет: территория комплекса получит лишь «зеленое» ограждение. Газоны уже постелены, ели уже «сидят» на своих местах, осталось высадить кустарники. Перед входом, ниже уровня площади самого комплекса, появится амфитеатр. Для него изготавливают деревянные скамьи, а в центре уже смонтирован поющий фонтан с играющими струями. «Стихи Мусы Джалиля я уже тут читать пробовала», — шутит Сахабеева.

Заходим внутрь через будущие «револьверные» двери — и попадаем в холл с лифтами и эскалаторами. Всего в здании 8 пассажирских лифтов и 24 эскалатора, за право поставки которых боролись пять ведущих компаний мира. Конкурс шел четыре месяца. Победила финская фирма KONE — контракт был заключен непосредственно с производителем.

Изначально проект будущего ТРЦ разрабатывала компания Blank Architects. В дальнейшем здание претерпело ряд существенных изменений, проектирование завершало казанское архитектурно-проектное бюро SОLEV. Пятиэтажный комплекс имеет площадь 137 тыс. кв. м, из них 54 тыс. — торговая, остальное — парковки, техпомещения и рекреации. На двух первых этажах размещен паркинг (почти 60 тыс. кв. м) — въезды с улицы Павлюхина идут вверх и вниз, а всего здесь будет 1 572 машино-места. Кроме того, заезды организованы также с улицы Спартаковской и 2-й Газовой, а движение внутри комплекса закольцовано. Логистикой прилегающей территории и парковки занимался британский архитектор Энтони Браун, известный своими московскими и европейскими проектами. Генподрядчиком стройки стал «Оримекс-Строй» Альберта Сабирова, работы на площадке были развернуты в январе 2018 года. Сваи заглублялись методом вдавливания, а монолит заливали турецкие рабочие. Сейчас уже закрыт тепловой контур, подано отопление, идут внутренние работы. На площадке трудятся примерно 700 строителей более чем из 30 компаний — а в перспективе, когда арендаторы начнут обустраивать свои пространства, их будет тысяча человек.

В UD Group рассчитывают на трафик в среднем 30–35 тыс. посетителей в день. «Это умеренный прогноз, — считает Сахабеева. — В „Горки Парк“ мы давали оценку в 8–10 тысяч, прошло три года — и цифра подбирается к 15 тысячам».

ПАРК НА КРЫШЕ РАЗМЕРОМ С ФУТБОЛЬНОЕ ПОЛЕ И АРЕНДАТОРЫ: ОТ «ЛЕНТЫ» И IMAX ДО ФУД-МОЛЛА И ВЕРЕВОЧНОГО ПАРКА

Поднимаемся на самую высокую точку, которая будет доступна посетителям. Это эксплуатируемая кровля на отметке в 28 метров (примерно 9-этажный дом). За сухим названием — площадь в 6 тыс. кв. м, сопоставимая с футбольным полем. Здесь разместится парк, прогулочная зона, а также уличная часть фуд-холла, который, конечно же, будет одним из магнитов будущего комплекса.

Напомним, что фуд-моллы — новый тренд, который уже распробовали в Москве и совсем скоро оценят в Казани. UD Group планирует организовать не менее 30 кухонь, а рассадка гостей будет в том числе на открытой террасе с видом на город. Для безопасности пространство на крыше огородят стеклом, озеленение включает в себя деревья, местами обустроены деревянные навесы, планируется и сцена, а также некий сюрприз на 3 тыс. «квадратов» — пока его не раскрывают. Но что делать зимой? Вопрос возникает сам собой: мы идем к краю кровли, загребая ботинками еще не стаявший снег. «Налепим горки, сделаем каток и ледяной лабиринт, пригласим Деда Мороза», — находит варианты Сахабеева.

Зона раздачи кухонь под световым фонарем удивляет своей акустикой: кажется, что разговор здесь слышен по всему комплексу. Впрочем, это сейчас еще и эффект пустого пространства, но все равно впечатляет. Планируется также классический фуд-корт и несколько ресторанов, но называть операторов в UD Group пока не спешат: идут переговоры. Вся «история с едой» займет примерно 3–4 тыс. кв. метров.

Одним из основных арендаторов станет гипермаркет площадью 9 тыс. кв. метров. Его оператором, как и в «Горки Парк», будет «Лента». Еще одна изюминка — кинотеатр: самый большой зал на 236 мест имеет высоту экрана в 10 м, сейчас здесь монтируют фундамент под кресла. «Это главный зал 3D-IMAX, а всего в кинотеатре 9 залов, — комментирует Сахабеева. — Везде мощная звукоизоляция: ни один звук не должен вырваться за пределы дверей». Оператором кинотеатра станет «Киномакс», это будет его третий мультиплекс в Казани (два других — в «Южном» и «Тандеме»).

Появится также веревочный экстрим-парк «Мегалэнд», рассчитанный как на самых юных, так и на взрослых посетителей. Высота этих «джунглей» — от полуметра до уровня трехэтажного дома, а площадь парка — 2,5 тыс. кв. метров. Фешен-якорем становится польская группа LPP (владельцы — Ежи Любянец, Марек Пехоцкий и партнеры) с ее брендами Reserved, Mohito, House, Cropp и Sinsay в среднем ценовом диапазоне. Одежда займет примерно 6 тыс. кв. м — тоже почти футбольное поле. Парфюмерным якорем выбрано «Золотое яблоко», а бытовая техника будет представлена федеральным «Технопарком»: первый и единственный магазин одного из конкурентов «М.Видео» займет площадь около 2 тыс. «квадратов».

Помимо всего вышеперечисленного, будут и более мелкие арендаторы, в том числе еще не представленные в Казани, но раскрывать их в UD Group тоже пока считают преждевременным. Однако там упомянули, что в настоящий момент центр уже заполнен арендаторами на 80%. В целом основная концепция KazanMall не столько торговая, сколько развлекательная, площади позволяют трансформировать форматы в будущем.

НЕ СОЗДАСТ ЛИ НОВЫЙ ТЦ НАГРУЗКУ НА ДОРОГИ И ПРИМУТ ЛИ КАЗАНЦЫ ДВУХЭТАЖНУЮ ПАРКОВКУ?

По просьбе «БИЗНЕС Online» открытие нового торгового центра KazanMall оценили эксперты в сфере коммерческой недвижимости. По словам управляющего директора Moscow Sotheby’s International Realty Ирины Мошевой, помимо всем понятного использования, ТРЦ такого масштаба становятся градообразующим центром для ближайшего окружения. «Близость такого торгового центра повышает стоимость всех прилегающих объектов: земельных участков, домов, квартир, — говорит Мошева. — Люди, которые живут в шаговой доступности, получают новый стиль жизни».

Но у экспертов есть опасения относительно транспортной доступности: не будет ли столь крупный ТРЦ создавать нагрузку на ближайшие дороги и магистрали? Как он изменит пешеходную логистику и насколько легким будет подъезд к парковке? «Иногда не могут предвидеть или неправильно рассчитывают транспортные потоки, а один лишь этот недостаток может отрицательно повлиять на привлекательность», — отмечает Мошева.

Насколько усложнится транспортная ситуация? Средняя скорость движения на улице Павлюхина действительно снизится — по расчетам экспертов, с 51 до 46 км/ч. Однако это не считается проблемой: во всяком случае, заключение НИПИ генплана Москвы, разрабатывавшего генплан Казани, было положительным: нормы не превышаются, улично-дорожная сеть в данном районе спроектирована с запасом. Об этом было известно уже на этапе согласования строительства в 2017 году.

Есть еще один момент, который может не очень понравиться посетителям, — парковаться придется внутри здания и под землей. Основатель французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэль Бушмусс в ходе IX рождественского саммита недвижимости в Казани рассказывал, что на рынке по-прежнему главенствует два вида ТРЦ — городские и пригородные. Последние обычно располагаются горизонтально: цена земли меньше, у них большая надземная парковка; городские — вертикально: как следствие, меньше надземная парковка, или она только подземная. При такой конфигурации сложнее передвижение, а для достойной проходимости ТРЦ должен быть вблизи крупного транспортного узла.

«У нас вообще люди крайне не любят заезжать на встроенные парковки, предпочитая надземные. Но, когда земля в центре дорога, иных вариантов нет», — отмечает владелец консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров.

С ЗАМАХОМ НА МАСШТАБЫ «МЕГИ» НА ФОНЕ СТАГНИРУЮЩЕЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

UD Group уже позиционирует свой новый ТРЦ как самый большой в Казани, опережая по этому показателю «Мегу». Однако эксперты предлагают все же оценивать по показателям полезной (торговой) площади. У ТРЦ KazanMall из 137 тыс. кв. м общей площади полезная составляет 55 тыс. кв. м, а у той же «Меги» общая площадь — 120 тыс. кв. м, но полезная почти вдвое выше и составляет 98 тыс. кв. метров. И причина здесь как раз в подземном паркинге нового ТРЦ: он занимает два этажа из пяти.

«В целом „Мега“ имеет межрегиональный формат, поэтому новый ТРЦ в ближайшем будущем конкуренцию ей не составит, — считает Ахмеров. — В первую очередь новый проект составит конкуренцию „Кольцу“, который уже запланировал реконцепцию». Такое предположение эксперта, по всей видимости, объясняется еще и тем, что в Вахитовском районе именно «Кольцо» находится ближе всего к KazanMall. Кроме ТЦ «Республика», который также в этом районе, все остальные крупные комплексы из первой десятки уже дальше: либо за Казанкой, либо в Азино.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости «Брокер-Эксперт» Юлии Прохоровой, ТЦ на Павлюхина не будет иметь проблем с арендаторами. Интерес у ретейлеров к нему есть уже сегодня. «Как он дальше себя поведет с потребителями — это уже вопрос к маркетингу и управлению, — говорит эксперт. — Заявленная концепция довольно интересная, поэтому существующие торговые центры будут испытывать некие сложности в своей посещаемости. По крайней мере, в первое время». По всей видимости, сработает пресловутый вау-эффект.

«Конечно, появление нового игрока такой площади на рынке точно отвлечет людей из других торговых центров. Если у него будет правильная концепция, то есть все шансы стать лидером в своем сегменте, — считает Мошева, отмечая, что формат ТЦ с развлекательной составляющей сегодня по-прежнему более приятен для потребителей, чем стрит-ретейл. — Все-таки в торговом центре ты можешь получить комплекс услуг».

С точки зрения бизнес-концепции риск состоит в том, что сегмент розничной торговли в 2019 году в столице РТ топчется на месте. С января по сентябрь, по данным отдела госстатистики Казани, оборот не достиг 400 млрд рублей. Это на 0,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Между тем год назад торговля за те же 9 месяцев выросла на 7,4% по сравнению с 2017-м.

По Татарстану же за 10 месяцев оборот также не изменился, достигнув цифры в 733 млрд рублей. Из них 428 млрд рублей жители республики потратили на непродовольственные товары, 345 млрд рублей — на пищевые продукты, включая напитки и табачные изделия. Оборот розничной торговли на душу населения в январе — октябре 2019-го составил 198,3 тыс. рублей.

Это соответствует общероссийским трендам: доля товаров по промоакциям (со скидками) в продуктовом ретейле растет и уже превышает 51%, а вот темпы роста оборота предприятий торговли к середине текущего года, по данным PricewaterhouseCoopers, снижаются. «Рост товарооборота розничной торговли замедляется в силу снижения потребительского спроса вместе с сохранением слабой динамики роста доходов населения», — приходят к выводу аналитики PwC.

КАЗАНЬ СКАТИЛАСЬ НА 12-Е МЕСТО ПО ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ТОРГОВЫМИ ЦЕНТРАМИ

В Moscow Sotheby’s International Realty полагают, что в России сохраняется нехватка торговых площадей в сравнении со странами Евросоюза и США.

По данным компании «Брокер-Эксперт», обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани (за исключением формата стрит-ретейла) составляет 426 кв. м на тысячу жителей, но распределена она неравномерно. Например, в южной части города на 1 тыс. человек приходится 535 кв. м, а в северной — только 308 кв. метров. С открытием ТРЦ KazanMall обеспеченность на тысячу человек по городу будет более 500 кв. метров. А когда на рынок выйдет еще и проектируемый ТЦ «Тата Парк» (бывший «Авиатика»), то на 1 тыс. человек будет более 600 кв. метров.

«Это уже будет достаточно много для города», — считает Прохорова. Она добавила, что конкуренция вырастет и торговые центры будут вынуждены выживать.

Хотя даже это обстоятельство все еще не позволит Казани выйти на первое место в Поволжье по обеспеченности качественными торговыми площадями. По данным Knight Frank, на которые ссылается «МаркетМедиа», в масштабах России столица РТ только на 12-м месте среди 15 городов-миллионников, хотя еще в начале года была на 9-м. Лидирует Самара: здесь обеспеченность оценивается на уровне 733 «квадратов» на тысячу человек. На втором месте — Екатеринбург (636 кв. м), на третьем — Нижний Новгород: 535 кв. м на тысячу жителей, а далее идут Питер и Москва. Отстает Казань даже от Уфы (447 кв. м), считают в Knight Frank.

Так что ввод новых ТЦ в ближайшие пару лет лишь позволит Казани приблизиться к сегодняшним показателям соседей по Поволжью, а они не стоят на месте и продолжают строить новые «храмы торговли».