Как себя чувствуют казанские офисы?

Аналитики компании UD Group рассказали, как в Казани дела с офисами.

Макроэкономические показатели, РФ

На июнь 2018 г. инфляция составила 2,4%, к концу года, по прогнозам Минэкономразвития, уровень инфляции составит 3,1%. По прогнозам экспертов, в 2019 г. темп инфляции вырастет вследствие принятия закона о повышении ставки НДС. Доля товаров и услуг, облагаемая базовой ставкой НДС, в потребительской корзине составляет 76%, соответственно, «счетный» вклад в инфляцию от увеличения базовой ставки НДС с 18% до 20% оценивается в 1,3 п.п. Ускорение инфляции негативно скажется на реальных темпах роста заработной платы и покупательной способности граждан РФ, повлечет за собой цепную реакцию замедления темпов роста экономики.

Динамика валютных курсов

Курс доллара США к российскому рублю в течение июня вырос на 0,75 руб. Месяц начинался со значения 62,0 рублей, завершается курсом около 62,7 рублей, а на пике стоимости доллара официальный курс превышал 64 руб. В июле предполагается стагнация роста иностранной валюты, но до конца 2018 г., на фоне политической ситуации и роста инфляции в стране, ожидаемо новое ослабление рубля.

К концу 2018 г. прогнозируется рост ВВП до 1,9%. Основной вклад в ускорение экономического роста в апреле—мае по сравнению с первым кварталом 2018 г. внесли обрабатывающая промышленность, транспорт, оптовая и розничная торговля. Кроме того, в последние два месяца наблюдалось восстановление строительного сектора после слабых результатов первого квартала 2018 г.

Предложение

Общий объем предложения качественных офисов составляет более 633 тыс. кв. м и представлен 126 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 43.

По-прежнему сохраняется низкая динамика строительства новых объектов офисной недвижимости в Казани. Ввиду отсутствия нового ввода внутренняя структура существующего предложения не меняется. Так, на июнь 2018 г. распределение возраста зданий составило: 21% построен до 2000 г., 53% — до 2013 г., и только 26% рынка составляют новые объекты, построенные после 2013 г. Качественные объекты продолжают убывать из предложения в связи с долгой эксплуатацией, так, например, в классе «А» всего 2 объекта эксплуатируются менее 5 лет: офисный центр «Капитал» и вторая башня «Корстона». При этом остальные объекты рассматриваемого класса не проводят существенную реновацию с года постройки (более 10 лет).

Самыми немногочисленными по концентрации офисных объектов остаются Авиастроительный и Кировский районы — 1% и 3% соответственно, наибольшее количество представлено в Вахитовском и Советском районах города — 45% и 26% соответственно.
Самый низкий уровень вакансии сохраняется в Ново-Савиновском районе, что обуславливается соответствием объектов ожиданию спроса: транспортная доступность, соотношение цены и качества нежилых помещений. Также отмечен рост уровня вакансии в объектах Вахитовского района, что составило к началу 2018 г. 7%.

Структура предложения офисной недвижимости представлена «перевесом» в В классе и распределяется следующим образом: А класс — 10%; В класс — 74%; С — 15%. Во втором квартале 2018 г. отмечен рост вакансии в помещения класса, А и В (+2%) и снижение в классе С (-15%).

Коммерческие условия

Во втором квартале 2018 г. наблюдается тенденция снижения уровня ставок аренды в связи с низким уровнем деловой активности в летний период и на время проведения ЧМ по футболу. Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса, А составила 1 146 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса В — 664 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса С — 428 руб./м2/мес. На рынке офисной недвижимости Казани отмечается существенная разница по уровню арендной ставки в разрезе классов. Высокая дельта между классом, А и В обусловлена дефицитом высококачественного предложения офисной недвижимости.

Наиболее высокая ставка аренды — в Вахитовском районе, в котором расположены практически все объекты «А» и «В+" класса. Также остается высокой ставка в Ново-савиновском районе, которая обусловлена высоким спросом на объекты в данной локации и низкой вакансией.

Рынок арендатора продолжает развиваться в городе, что положительно влияет на арендодателей в части улучшения качества объектов и предоставляемых услуг арендатору. В ближайшее время большое значение будет иметь сочетание качественного предложения, удобного расположения и профессионального управления/обслуживания офисных зданий. Индексация договоров аренды сохраняется на уровне годовой инфляции.

Спрос

С мая 2018 г. деловая активность законно упала. Уровень поглощения офисных площадей остался на уровне начала года и показал лишь незначительную динамику в сторону увеличения на 0,1%. Рост спроса на офисные площади ожидаем после завершения проведения ЧМ и возвращения «бизнеса с летних каникул».

Спрос по профилю компаний остается практически равномерным, наиболее активными арендаторами являются компании сферы потребительских услуг, дистрибьюторы и компании IT сферы.

Востребованными для Казани остаются площади небольших форматов от 20 до 40 кв. м и блок офис в указанной нарезке.

Выводы и прогнозы

На рынке продолжается волна оптимизаций расходов, которая выражается в сокращении расходов по аренде и продаже непрофильных активов. Арендаторы будут еще внимательнее смотреть на свои бюджеты по аренде и планировать переезды или продление договоров аренды, в первую очередь исходя из ограничений по бюджету.

Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических и политических условий, что может повлиять на индексацию текущих договоров аренды. При этом дальнейшее снижение темпов прироста в 2018 г. на фоне растущего спроса приведет к постепенному росту ставок аренды в диапазоне от 5% до 10%. В свою очередь, дефицит крупных офисных блоков в востребованных районах тоже может повлиять на рост арендных ставок в отдельных субрынках. В 2019—2020 гг. ставки аренды на офисы в востребованных районах могут вырасти на 15–20%.

На фоне сохраняющегося устойчивого спроса со стороны арендаторов и отсутствия ввода новых проектов рынок офисной недвижимости может продолжить свое развитие по следующим сценариям:

— владельцы офисных центров класса «С» пойдут по схеме реновации своих объектов, инвестируя в улучшение качества отделки и инженерную инфраструктуру, повышая классность своих проектов;

— более активными темпами продолжится редевелопмент промышленных зданий и площадок, пригодных по своему местоположению и окружению к размещению качественных офисных центров.