Казань:торговли много не бывает

У столицы Татарстана Казани, согласно федеральной статистике, с торговлей все в порядке — город занимает почетное 9-е место в российском рейтинге обеспеченности торговыми площадями. Но беда в том, что многие торговые центры города устарели. А один из новых строящихся ТРК оказался в центре скандала.

Общий объем рынка торговых площадей Казани (за исключением рыночных комплексов) по итогам первого полугодия 2018 года эксперты Colliers International оценили в 846 тыс. м². На долю торговых центров приходится 84% площадей (706 тыс. м²), 57% из которых можно отнести к категории профессиональных торговых центров. Это 11 ТРК общей арендуемой площадью 383 тыс. м². Еще около 137 тыс. м² занимают отдельно стоящие здания гипермаркетов международных и федеральных сетевых операторов.

В структуре девелопмента торговой недвижимости Казани основную роль играют местные компании, обладающие большим опытом работы с городской администрацией. Среди них «Сувар-Казань», ФПГ «Эдельвейс-Восток», UD Group.

«Среди 15 городов-миллионников России Казань занимает 9-е место по обеспеченности качественными торговыми площадями. На каждую 1 тыс. человек здесь приходится 388 м² торговли. А среди 66 крупнейших городов страны с населением более 300 тыс. человек Казань находится на 21-м месте», — сообщила старший аналитик торговой недвижимости департамента исследований Colliers International Надежда Солженикина.

«Последние годы Казань считалась перенасыщенной торговыми объектами. Но многие (в том числе самые крупные и популярные) торговые комплексы города были построены более 10 лет назад и уже перестали отвечать современным тенденциям рынка, поскольку морально устарели», — отмечает директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.

Обеспеченность торговыми площадями, м² на 1 тыс. человек

Затишье перед бурей
Последний крупный торговый комплекс был введен в строй в Казани в 2016 году. Это построенный компанией UD Group ТЦ «Горки Парк» площадью 38 тыс. м². В том же году открылся оптово-розничный ТЦ «Порт» на Оренбургском тракте. И все. До этого на протяжении 4 лет (с 2012 года) на рынке был штиль — торговую недвижимость в городе практически не строили.

Рынок оживился только в 2017 году, когда в поселке Осиново был построен небольшой торговый центр «Радужный», а на ул. Адоратского и на ул. Габишева появились еще два гипермаркета сети «Лента». «Активное развитие продуктовых сетей — это общероссийский тренд. Казань, где появилось несколько гипермаркетов, его только подтверждает», — отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.

Правда, в конце 2017 года в столице Татарстана был анонсирован старт сразу двух крупных проектов. Первый из них — пятиуровневый ТРК на ул. Павлюхина общей площадью 130 тыс. м² и стоимостью 6,5 млрд рублей собралась возвести компания UD Group. Второй — мегамолл «Авиаттика» площадью 212 тыс. м² и стоимостью 9 млрд рублей на ул. Миля заявила компания «ТрейдСквер» (принадлежит предпринимателю из Калужской области).

Оба проекта еще в работе. Первый обещают сдать в 2020 году, а второй — к концу 2018 года. Но с «Авиаттикой» в этом году приключился конфуз. Минувшей весной неожиданно выяснилось, что у компании нет разрешения на строительство. Прокуратура потребовала через суд приостановить стройку, что и было сделано. На данный момент застройщик получил весь пакет разрешительных документов, действительных до 31 декабря 2018 года. Строительство возобновилось. Но уложиться в отведенные законом сроки, скорее всего, не получится. Так что девелопер будет вынужден их продлевать.

В этом году в Казани сдали в июле торгово-офисный центр ART City площадью 30 тыс. м² в рамках одноименного жилого квартала на 12,5 тыс. человек. И должны ввести торговый центр площадью 22 тыс. м² (с учетом парковки) в густонаселенном районе на ул. Кулахметова.

«Ставки аренды в ТЦ Казани минимум на 15–20% выше, чем в большинстве других городов. За счет дефицита площадей мы наблюдаем повышенный спрос со стороны ретейлеров и более высокие удельные показатели товарооборота сетевых компаний по сравнению с большинством других региональных рынков. По этой причине и местные, и федеральные девелоперы проявляют интерес к развитию новых торговых проектов в Казани. Но даже с учетом реализации всех заявленных проектов в ближайшие 3–4 года Казань вряд ли займет место в тройке городов — лидеров по обеспеченности торговыми площадями», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.

A Flourish data visualisation

По пути двух столиц
Поскольку в Казани очень много устаревших торговых объектов, эксперты полагают, что рынок будет развиваться по пути реновации старых комплексов. «В этом смысле Казань, скорее всего, повторит судьбу Москвы и Петербурга — реновация уже существующих объектов дешевле, чем строительство новых», — говорит Валерий Трушин.

И процесс уже идет. В этом году началась повторная частичная реновация одного из крупнейших ТРК города — «Южного». Первый раз этот комплекс, построенный в 2004 году, переделывали в 2008 году. Пару лет он был закрыт для посетителей. За это время старое здание не только привели в порядок, но и построили его вторую очередь, увеличив торговые площади вдвое. Сейчас на объекте усиливают пул международных fashion-арендаторов, добавляют двухуровневые магазины, переделывают фуд-корт, меняют освещение общих зон, фасады и санузлы. Но все это делают постепенно, не закрывая комплекс. Так что покупательский трафик там даже растет.

Что будет с рынком торговой недвижимости Казани дальше? Эксперты говорят, что он будет, скорее всего, в общероссийском тренде. «Рынок торговой недвижимости России в затяжной стагнации. Главная проблема торговых центров — в сокращении платежеспособного спроса, что ведет к снижению среднего чека и падению прибылей владельцев недвижимости. Она в полной мере характерна и для рынка торговой недвижимости Татарстана. Пока доходы россиян не начнут расти уверенными темпами, вряд ли мы увидим расцвет ТРК и строительный бум таких объектов. Нужно радоваться, что покупательский трафик хотя бы растет. Пусть за прошлый год он вырос всего на 5–10%, зато уровень вакантности в большинстве ТРК остается низким, а ставки — стабильными, и ротация арендаторов не увеличивается», — заключил аналитик «ФИНАМ» Алексей Коренев.

«МЕГА»: самый маленький из больших

Торговый комплекс «МЕГА» открыли на пр. Победы, 141, в Казани в 2005 году. На данный момент это самый большой торговый комплекс в городе. Но на фоне других российских гипермаркетов «МЕГА» он выглядит скромно. Несмотря на довольно внушительную арендную площадь (92 тыс. м2), это самая маленькая «МЕГА» в России. Ее главные достоинства — три гипермаркета под одной крышей: «ИКЕА», OBI и продуктовый «Бахетле» (вместо обычного в других городах «Ашана»), где продают свежую выпечку и традиционные татарские сладости. В 2017 году в «МЕГЕ» была частичная реновация. Ее проект был разработан еще в 2014 году. Тогда же определили бюджет — 2 млрд рублей. Но сроки работ несколько раз переносили. В итоге обновили фасад и фуд-корт, благоустроили зеленую зону с интерактивным фонтаном и несколько зон отдыха. Сейчас на территории торгового центра расположено 85 магазинов, аттракционы, а кинотеатра в этой «МЕГЕ» нет. Рядом с ТЦ есть открытая парковка на 3500 мест и подземный паркинг на 2500 мест. Собирались построить и станцию метро. Представители ООО «ИКЕА МОС» даже предлагали инвестировать 1 млрд рублей в ее строительство. Но этот вопрос до сих пор открыт.

«Южный»: две волны реновации

Комплекс «Южный» — один из самых крупных в Казани. Его построили на пр. Победы, 91, в 2004 году. Общая площадь — 78 тыс. м², арендопригодная — 46,8 тыс. м². Сейчас проект переживает вторую волну реконструкции. Первый раз его приводили в порядок в 2008 году. Тогда его на 2 года закрыли, построили вторую очередь, увеличив площади в 2 раза. Полностью был изменен состав арендаторов, включая якорных. В ТРК привлекли международные и федеральные бренды — некоторых впервые для Татарстана. В их числе H&M, «Киномакс», McDonald’s и другие. Площади комплекса на момент завершения реконцепции в 2011 году были сданы на 93%. А в 2018 году «Южный» ушел в фазу повторной частичной реновации: на объекте усиливают пул международных fashion-арендаторов, добавляют двухуровневые магазины, делают реконцепцию фуд-корта. Под качественную ротацию ушло 10 тыс. м² арендуемой площади. Но обновление происходит поэтапно и минимально затрагивает посетителя. В результате с начала реновации посещаемость объекта даже выросла.

«Горки Парк»: два гипермаркета под одной крышей

Торговый центр «Горки Парк» площадью 38 тыс. м² (арендная — 27 тыс. м²) расположен на ул. Зорге, в развитом жилом районе Казани. Построила его в 2016 году компания UD Group. Он объединил под одной крышей первые в городе гипермаркет мебели Hoff и гипермаркет «Лента», а также «М.видео», «Детский мир», детский игровой парк «Остров сокровищ». Всего в торговом центре более 50 магазинов, четыре концепции фуд-корта и кафе. До комплекса удобно добираться на общественном транспорте: мимо проходит 10 маршрутов и рядом находится станция метро «Горки». А для владельцев машин предусмотрена парковка на 950 автомобилей.

Комментарий

Пресс-служба UD Group:

В последнее время мы наблюдаем рост потребительской активности в Казани. Однако не стоит говорить о каких-либо значительных изменениях потребительского спроса за последний год. Модель поведения покупателей не изменилась. Как и годом ранее, основными мотивами посещения торговых центров являются продукты питания, покупка одежды и аксессуаров, кино и развлечения. Но люди стали подходить к шопингу чуть более рационально. Правда, это не локальный, а федеральный тренд. Потенциал для строительства новых крупных ТРК в Казани есть. Более того, это один из самых перспективных регионов для ввода новых проектов. Сегодня в городе не хватает качественных и современных торгово-развлекательных центров. Поэтому наша компания в данный момент реализует масштабный проект торгово-развлекательного центра на ул. Павлюхина. его общая площадь составит 137 тыс. м².