Офисная Казань: дефицит А-класса, понаехавшие москвичи и ценовые рекорды

От мегаофисов к «мелкой нарезке» с домашней атмосферой. Куда движется рынок бизнес-центров столицы РТ?

На рынке офисной недвижимости Казани дефицит качественных площадей: А-класс забит под 100%, В+ — под 90%, В — на 80–85%. Айтишники теснят банкиров и сырьевиков, крупные компании переводят в Казань бэк-офисы из Москвы. Сами бизнес-центры сокращают «посадочные места» в пользу кухонь и зон отдыха. «БИЗНЕС Online» совместно с экспертами разобрался, что было, что есть и что будет с офисными центрами Казани.

Бум строительства офисных центров начала нулевых уже позади. Теперь ежегодно строятся или реконструируются считаные единицы таких объектов. В прошлом году вступила в строй новая очередь БЦ «Парк Победы»

КАЗАНЬ ГОТОВА «ПРОГЛОТИТЬ» ЕЩЕ 10–12 ТЫС. «КВАДРАТОВ» ОФИСОВ КЛАССА, А

130 бизнес-центров общей площадью 676 тыс. кв. м работают сейчас в Казани. Из них российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) в Казани сертифицировано 12 (напомним, что сертификация проводится добровольно). Бум строительства офисных центров начала нулевых уже позади. Теперь ежегодно строятся или реконструируются считаные единицы таких объектов, отмечают эксперты.

Например, в прошлом году вступили в строй новая очередь БЦ «Парк Победы», БЦ «Парус» на проспекте Ямашева и небольшой офисный центр Art на улице Ершова. В 2019 году сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center — первый объект в Казани, управлением которого занимается международная компания Sawatzky Property Management, она же администрирует 60 объектов премиальной недвижимости в Москве), а также офисный центр «Кремлевская Плаза», расположенный на улице Московской, нижнекамской компании «Даймонд» ресторатора Алмаза Хуснуллина.

По оценкам управляющей БЦ Urban Анны Ложкиной, Казань легко сможет «проглотить» еще 10–12 тыс. кв. м качественных площадей. «За последние 10 лет, в отличие от столицы и других активно развивающихся регионов, у нас не было большого объема ввода новых качественных объектов, — говорит она. — В то же время это позволило девелоперам в кризисный период поддерживать высокий уровень загрузки объектов и даже увеличивать на уровень инфляции арендные ставки».

В наш обзор вошли офисные центры площадью свыше 2 тыс. кв. м, удовлетворяющие критериям РГУД для классов, А, В+ или В. В эти показатели входят общее состояние объекта, качество и материалы отделки, количество лифтов и их грузоподъемность, наличие систем кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, систем безопасности, современных инженерных сетей и выполнение норматива по количеству парковочных мест. Отметим, что РГУД присваивает классность объектам свыше 3 тыс. кв. м и за отсутствие сертификата, в общем, ничего владельцу не будет.

«Участники рынка при подборе площадей в первую очередь обращают внимание на реальное соответствие заявленным параметрам — классу электроснабжения, кратности воздухообмена, обеспеченности парковочными местами и так далее, — пояснил гендиректор „А Девелопмент“ Мурат Ахмеров. — Разве что крупные международные компании могут запросить сертификат соответствия классности. Небольшие российские организации, как правило, не интересуются его наличием».

Важность классности для федеральных и международных арендаторов отмечает полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова. «Мы показываем объекты в Казани и зачастую сталкиваемся с непониманием: разве данный объект соответствует классу, А? Тогда мы вынуждены пояснять, что это лучшее, что сейчас есть на рынке. Хотя до объектов класса, А федерального уровня можем не дотягивать, например, по критерию фальш-пола», — говорит она.

Офисный центр «Кремлевская Плаза», расположенный на улице Московской, нижнекамской компании «Даймонд» ресторатора Алмаза Хуснуллина

Эксперты издания предложили не рассматривать объекты класса С. На рынке, в объявлениях многие БЦ этого класса обычно позиционируют себя как В, хотя по факту морально устарели и относятся скорее к классу С. Не вошли в рейтинг и исторические особняки: они, как и лофты, не классифицируются в качестве офисных центров. Плюс мы не рассматривали бизнес-центры, которые управляются двумя и более собственниками самостоятельно, а также штаб-квартиры крупных компаний (ТАИФ, «Транснефть» и пр.) — эти помещения на рынке не предлагаются. За рамками рейтинга оказался казанский IT-парк, который имеет все предпосылки для А-класса, но это все же специализированное учреждение, куда могут попасть только компании с IT-профилем.

Офисными помещениями в Казани за последние пять лет стали чаще интересоваться IT-компании, кол-центры, дата-центры, центры обслуживания населения, компании медицинского кластера

СПРОС НА «МЕЛКУЮ НАРЕЗКУ», НАШЕСТВИЕ МОСКВИЧЕЙ И ЗАКАТ БАНКИРОВ

Офисными помещениями в Казани за последние пять лет стали чаще интересоваться IT-компании, кол-центры, дата-центры, центры обслуживания населения, компании медицинского кластера. Общий тренд рынка — нашествие москвичей: крупные российские компании переводят свои бэк-офисы в Казань, потому что здесь дешевле аренда, при этом хватает квалифицированного офисного планктона. Для сравнения: в начале 2000-х арендаторами казанских БЦ чаще всего являлись сырьевые компании, банки и финансовые структуры. Оно и понятно: по банкам в последние годы глава ЦБ Эльвира Набиуллина нанесла неслабый удар.

Основной спрос на офисы формирует малый и средний бизнес, у которого есть потребность в площадях «мелкой нарезки». У малого бизнеса большой спрос на помещения в 15–20 кв. м, на втором месте — помещения площадью от 20 до 50 кв. м, на третьем — от 50 до 100 кв. метров. Потребность в помещениях свыше 100 кв. м уже у среднего бизнеса, крупный интересуется площадями от 1 тыс. кв. метров. Рынок подстроился под такой спрос, поэтому сегодня даже в классе, А есть возможность снять помещения в пределах 40 кв. метров. Яркий тому пример — бизнес-центр Alliance в «Корстоне».

По данным исследования офисного рынка в городах-миллионниках РФ компании CBRE, офисные помещения площадью до 100 кв. м составляют 67% в структуре предложения, а вот площади более 5 тыс. кв. м по состоянию на 2018 год можно было арендовать только в Воронеже и Екатеринбурге.

Новичок — строящийся БЦ Urban: пока он не сертифицирован РГУД, но заявленные характеристики уже позволяют экспертам отнести его к классу, А

В Казани класс, А забит буквально под завязку: его наполняемость сегодня — 95–100%. Чуть легче дышится в классе В+, где свободно не более 10% площадей. Заполняемость класса В — 80–85%, а вот офисы С-класса в зависимости от объекта заняты лишь на 45–80%. Причем в А-классе цена аренды включает, как правило, НДС и клининг, а вот в других офисах за это приходится платить отдельно. «В Казани явный дефицит площадей класса, А», — говорит Ахмеров. Многолетние флагманы этого класса — «Сувар Плаза», «Корстон», «Татария» и «Булак». А новичок — строящийся БЦ Urban: пока он не сертифицирован РГУД, но заявленные характеристики уже позволяют экспертам отнести его к данному классу.

Миграции арендаторов в офисы более высокого класса связаны также с тем, что офисному планктону хочется комфорта. «Люди устали от линолеума на полу и потолка „Армстронг“, сейчас все стараются делать какие-то дизайнерские вещи. Люди хотят за адекватный ценник что-то интересное: дизайн, общественные места, комнаты приема пищи, переговорные, конференц-залы», — говорит Ахмеров о предпочтениях арендаторов. По словам Ложкиной, помимо «мелконарезанных» площадей, сегодня также наблюдается стабильно устойчивый спрос на помещения свободной планировки, где арендатор самостоятельно может реализовать все свои планировочные и функциональные решения. Также компании проявляют повышенный интерес к офисным пространствам с террасами.

В целом снижение уровня вакансий в классах, А и В+ при общей стагнации рынка лишь подтверждает спрос на качественные офисные помещения, хотя вообще ситуация, когда офисы нужны, а их нет, для других российских городов-миллионников скорее исключение. «В Казани арендаторы вынуждены переезжать во встроенно-пристроенные к жилым домам помещения, отдельно стоящие особняки», — говорит Стрюкова. В CBRE фиксируют снижение доли вакантных площадей, помимо Казани, только в Воронеже и Волгограде.

Стабильный спрос на «мелкую нарезку» на рынке коммерческой недвижимости существует не первый год, что отразилось в появлении новых проектов коворкингов.

УЮТНЫЕ ГНЕЗДЫШКИ ДЛЯ СТАРТАПЕРОВ И ФРИЛАНСЕРОВ ПОТЕСНЯТ МЕГАОФИСЫ

Стабильный спрос на «мелкую нарезку» на рынке коммерческой недвижимости существует не первый год, что отразилось в появлении новых проектов коворкингов. По мнению участников рынка, такие пространства больше похожи на некий fun со своей прикольной атмосферой для фрилансеров и стартаперов. Тем не менее эти «несерьезные» офисы завоевывают все большую часть рынка. Подстраиваются под данный спрос и крупные БЦ Казани.

В РГУД придерживается мнения, что в ближайшие 10 лет доля коворкингов в структуре арендных офисов достигнет 30%. «Вижу много предпосылок для этого — и инфраструктурного, и кадрового характера, — говорит Стрюкова. — Коворкинги — те же офисы, только с другой организацией пространства. На месте девелоперов, проектирующих свои новые бизнес-центры, я бы уже сейчас задумалась о внесении в техзадание требований по организации пространства для коворкингов. Это устойчивый тренд. Да и владельцам существующих объектов есть смысл думать о реконструкции части помещений под нефиксированные рабочие места».

В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. метров. За 2018 год было открыто два коворкинга: «Телеграф Space» (400 кв. м) на улице Пушкина и «Эковоркинг» (500 кв. м) в «Парусе» на проспекте Ямашева (на фото).

В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. метров. Рост объема предложения данных форматов, по словам экспертов, достаточно высокий. За 2018 год было открыто два коворкинга: «Телеграф Space» (400 кв. м) на улице Пушкина и «Эковоркинг» (500 кв. м) в «Парусе» на проспекте Ямашева. В июне 2019-го состоялось открытие Smart Space в БЦ «Сфера» на улице Гаврилова (700 кв. м), на 2020 год заявил о своем выходе на рынок Казани Workki. Средние ставки в казанских коворкингах — 417 рублей в день, 6,4 тыс. рублей в месяц.

«Мы рассматриваем коворкинги скорее как дополнение к классическим офисным объектам, — говорит директор по развитию UD Group Мугад Салихов. — Например, наше рабочее пространство Smart Space в бизнес-центре „Сфера“ расширило комплекс услуг. Появились переговорные комнаты, оборудованный конференц-зал, новые рабочие места. Естественно, это помогло увеличить количество арендаторов бизнес-центра».

Управляющий Urban Business Center считает, что, с одной стороны, у коворкингов масса достоинств: возможность краткосрочной аренды, эффективное использование рабочего пространства, отсутствие необходимости для арендатора вкладываться в ремонт помещения, закупку мебели и оборудования, присутствие большого количества специалистов из разных сфер деятельности, что позволяет завести новые деловые контакты. Из отрицательных факторов формата — малый опыт и набор компетенций специфической работы на рынке у ряда компаний, отсутствие тишины и приватности, отсутствие конфиденциальности и негативный эффект для делового имиджа арендаторов, а также возможные риски увеличения расходов из-за структуры договоров аренды, отмечает Ложкина.

В РГУД отмечают ежегодный рост арендных ставок. Причина тому не только индексация с учетом инфляции цены аренды, но и дефицит качественных офисов.

ЦЕНА АРЕНДЫ ОФИСОВ В КАЗАНИ ЗА ГОД ВЫРОСЛА НА 12% — ЭТО ОДИН ИЗ САМЫХ ВЫСОКИХ ТЕМПОВ В РОССИИ

В среднем по Казани квадратный метр класса, А сдают от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей в месяц и выше, В+ — по цене от 800 до 1100 рублей, В-класс оценивается в 600–800 рублей, С-класс стартует от 300 рублей за квадратный метр в месяц.

В РГУД отмечают ежегодный рост арендных ставок. Причина тому не только индексация с учетом инфляции цены аренды, но и дефицит качественных офисов. Аналогичного мнения придерживается и Салихов: снижение количества качественных свободных офисов также влияет на рост арендных ставок.

«Ставки аренды в Казани показывают рост второй год подряд и находятся на одном из самых высоких мест среди городов-миллионников, за исключением Питера и Москвы», — говорит заместитель директора отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Иван Козис. По данным CBRE, за минувший год средневзвешенная ставка аренды офисов в столице РТ выросла на 12%, а вот в Екатеринбурге, Самаре, Уфе и Омске она снизилась.

На рынке продолжаются переформатирования и локальные реконструкции. Яркий тому пример — учебный центр «Бахетле» на улице Спартаковской, выкупленный фирмой «Палата». Теперь там два крупных арендатора

Тем временем на рынке продолжаются переформатирования и локальные реконструкции. Яркий тому пример — учебный центр «Бахетле» на улице Спартаковской, выкупленный фирмой «Палата», принадлежащей гендиректору «Татспиртпрома» Иреку Миннахметову. Теперь там два крупных арендатора, один из которых — казанский филиал ФАУ «Главгосэкспертиза России». На офисный рынок выходят новые помещения бывшей фабрики «Спартак» и другие объекты, которые ранее включались в структуры, связанные с Татфондбанком Роберта Мусина. Похожая ситуация с бывшим главным офисом Спурт Банка, который выкупил «Связьинвестнефтехим» под IT-школу Сбербанка.

«И пусть это не классический БЦ, все позволяет говорить о расширении, укреплении делового квартала в пределах улиц Салимжанова — Туфана Миннуллина — Спартаковская», — считает Ахмеров. К уже имеющейся там «барахолке» в виде «Алтына», «Каравану», БЦ «Сакура», Benczedi, «Сувар Плазе» добавляются помещения «Спартака» и новейший БЦ Urban.

Тот же «Алтын», «Караван» — бывшие здания все того же «Спартака». Находящийся рядом с ними БЦ «Сакура» считается одним из первых современных бизнес-центров Казани, куда «садились» многие иностранные компании, но объект растерял свою былую популярность, потому сейчас это уже В-класс.

Крупнейшим владельцем офисных помещений в Казани эксперты по-прежнему называют группу ASG миллиардера Алексея Семина, но в то же время отмечают, что подавляющее большинство офисных объектов ASG по факту относится к классу С, т. к. морально устарело и нуждается в реновации. «Большинство помещений требует косметического ремонта, вложений, а клиенты ищут готовый продукт, куда можно заехать и работать», — полагает один из участников рынка.

«Арендаторам важно, чтобы у сотрудников было все необходимое для жизни 24 часа в сутки: общение, развлечения, образование, рекреация, отдых и сон»

АППАРТАМЕНТЫ ВМЕСТО ОФИСОВ, СПОР О ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИИ И СПРОС НА ДОМАШНЮЮ АТМОСФЕРУ

Эксперты полагают, что морально устаревшие офисные центры Казани в перспективе пойдут по пути торговых центров города, уже проводящих реконструкцию, либо в перспективе 5–10 лет перепрофилируются в апартаменты. Об этом говорит еще одна тенденция последних лет — выбор арендаторами БЦ за пределами делового центра столицы РТ или рядом с ним, в первую очередь из-за сложностей с парковкой.

«Как жилье такие помещения будут иметь бóльшую стоимость, чем офисные площади, — считает Ахмеров. — В пользу апартаментов говорит и то, что спрос на жилье в городе выше, чем на коммерческую недвижимость».

Продолжается и тренд на децентрализацию. Например, неплохие офисные центры уже есть за пределами Вахитовского района (БЦ «Азинский», «Франт», «Ибрагимовский», «Сфера», «Технополис» и другие). «В каждом районе должен быть современный бизнес-центр, потому что не всем удобно ездить в центр, — считает Ахмеров. — В Москве уже давно распространены бизнес-центры класса, А за МКАД, так что в ближайшие годы Казань также пойдет по этому пути, ведь городу так или иначе нужны качественно новые офисные помещения — спрос на них есть».

Неплохие офисные центры уже есть за пределами Вахитовского района (БЦ «Азинский», «Франт», «Ибрагимовский», «Сфера» (на фото), «Технополис» и другие

В Urban Business Center с этим не согласны. «Исторически так сложилось, что деловая активность в Казани сконцентрирована в центре города, — говорит Ложкина. — И многих собственников премиальных бизнес-центров располагаться там обязывает статус». Недаром весь класс, А сейчас сосредоточен в Вахитовском районе столицы РТ.

По наблюдениям аналитиков UD Group, одной из основных тенденций рынка является снижение офисной площади в пересчете на одного сотрудника. «[Сложилась] устойчивая тенденция на то, что многие функции передаются на аутсорсинг. Все чаще приходится сталкиваться с арендой офисов под временную, проектную работу с переводом части сотрудников на свободный офис», — говорит Салихов. Аналогичную тенденцию уменьшения доли рабочего пространства (непосредственно рабочих столов и кабинетов) видят и в Urban, причем с одновременным ростом доли общественных зон, мест для командной работы, территорий отдыха и неформального общения. «Основной тренд можно описать как переход от обычного офиса к офису „как дома“, — говорит Ложкина. — Арендаторам важно, чтобы у сотрудников было все необходимое для жизни 24 часа в сутки: общение, развлечения, образование, рекреация, отдых и сон».

И еще один тренд — цифровизация. Рабочие столы уже имеют возможность распознавать сотрудника. Достаточно лишь положить мобильный телефон в зону зарядки, и порядок — твой компьютер готов приветствовать тебя. Комнаты переговоров резервируются при помощи мобильных приложений, что очень удобно для компаний с большим количеством сотрудников. Ну и наконец, зеленое строительство, позволяющее экономить на эксплуатации, — главный мировой тренд последних лет в сфере офисной недвижимости.