Рынок офисов Казани: рост ставок, спрос на коворкинги и качественные площади

За год аренда площадей в бизнес-центрах города подорожала в среднем на 8,8%

Рынок офисов Казани за год прирос на 5,4% за счет ввода новых бизнес-центров и готов предложить 676,3 тыс. кв. м площадей. Арендная ставка при этом выросла в среднем на 8,8%. Эксперты отметили снижение уровня вакансии в бизнес-центрах классов, А и В+ при общей стагнации рынка, что подтверждает сохранение спроса на качественные офисные помещения. Не меняется высокий спрос и на офисные площади до 35 кв. м, что показывает минимальная вакансия до 1% в бизнес-центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ «Франт», «Рябина»). Как данная тенденция отразилась на появлении новых проектов, за счет чего выросли арендные ставки и как приход новых БЦ скажется на рынке офисов татарстанской столицы — в исследовании специалистов UD Group, которым они поделились с «Реальным временем», и комментариях экспертов.

Рынку есть куда расти

В Казани сохраняется высокий спрос на качественные офисные площади, о чем свидетельствует снижение вакансии в бизнес-центрах классов, А и В+. При этом два новых объекта на Ямашева и Ершова — Bauer Plaza и Art City, введенные в прошлом году, хоть и помогли рынку прирасти на 5,4%, доведя общее предложение до 676,3 тыс. кв. м, полностью потребности города в новых офисных помещениях не покрыли. Правда, к концу этого года ожидается сдача еще двух качественных объектов — БЦ Urban на Островского и БЦ «Кремлевская Плаза» на Московской.

— Спрос на площади классов, А и В+ у нас стабильно высокий. Я бы даже сказала, спрос сильно превышает имеющееся предложение, рынку есть куда расти. Мне кажется, класс В тоже очень востребован. Есть спрос на те же коворкинги и креативные пространства, судя по тому, как у нас заполняются эти площади и как в Москве дело разворачивается. Сейчас ситуация с развитием таких пространств лучше обстоит, чем несколько лет назад. Мы можем наблюдать это по высокой заполняемости и объектов премиум-класса, например, бизнес-центра ABCN (Alliance Business Centers Network), и объекта в здании Сбербанка на ул. Айвазовского (GrowUp). Сеть Workki также давно присматривалась к нашему рынку, — прокомментировала «Реальному времени» полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.

— В Казани очень давно, более 5 лет не вводились высококачественные объекты, и за это время на рынке скопилось много неудовлетворенного спроса. Мы с коллегами по недвижимости, имея заявки на 3–4 тыс. кв. м по классам, А и В+, просто не могли их удовлетворить, поскольку не было таких качественных площадей. Поэтому спрос на текущий момент стабильно высокий, и, в принципе, есть перспектива для роста рынка. Казань на текущий момент смело сможет проглотить еще 10–12 тыс. кв. м качественных площадей. К тому же, учитывая темпы развития инвестиционной привлекательности, наметилась тенденция перевода бэк-офисов федеральных компаний из столиц в регионы, им требуются достаточно крупные площади. В связи с этим рынок офисной недвижимости Казани будет развиваться и дальше, — отметила управляющая URBAN Business Center, член офисного комитета РГУД Анна Ложкина.

Макроэкономические показатели, РФ

Инфляция

В июне 2019 года рост инфляции существенно замедлился — до 4,66% г/г в сравнении с предыдущими месяцами текущего года: 5,1% в мае, 5,2% в апреле и 5,3% в марте, что оказалось ниже прогнозного диапазона Минэкономразвития России.

Инфляция на нулевом уровне фиксируется в июне впервые за всю историю современной России, то есть с 1991 года. Замедление показателей инфляции связано со снижением цен на продовольствие из-за раннего урожая, а также со снижением цен в связи с ослаблением внутреннего спроса. Прогноз правительства РФ по инфляции на 2019 год на основе оценки Минэкономразвития, заложенный в бюджет-2019, составляет 4,3%.

Динамика ВВП

В июне 2019 года рост ВВП РФ в годовом выражении ускорился до 0,7% после 0,1% в мае. Минэкономразвития отмечает, что, как и в I квартале, основной положительный вклад в прирост ВВП в апреле — июне внесли промышленные виды деятельности (в общей сложности 0,8 п.п.), в то время как динамика вкладов других базовых отраслей (торговля, строительство, транспорт) находилась в стагнации. Прогноз Минэкономразвития по динамике роста ВВП на конец 2019 года составляет 1,5%, что обусловлено ожиданием ускорения экономического роста за счет бюджетных расходов на строительную отрасль, а также прогнозами о смягчении денежно-кредитной политики (прогнозируется снижение ключевой ставки ЦБ).

Динамика валютных курсов

На конец июня 2019 года курс доллара составил 63,07, курс евро — 71,78. В период с января по июнь текущего года рубль показывает положительную динамику укрепления.

По итогам первого полугодия 2019 года рубль вырос на 10,3%.

Высокие цены на нефть и сокращение оттока инвестиционного капитала с $70 до $40 млрд позволят рублю закрепиться на уровнях, достигнутых в конце первого полугодия 2019 года.

Динамика оборота розничной торговли

Оборот розничной торговли в России в июне 2019 года увеличился на 1,4% по сравнению с показателем за июнь 2018 года и составил 2 трлн 731,1 млрд рублей (Росстат).

Основные причины, сдерживающие динамику роста розничной торговли, во многом определяются потребительским поведением населения, нацеленным на экономию вследствие падения доходов. Величина среднего потребительского чека в мае снизилась до 553 рублей, что стало минимальным значением с начала 2019 года.

Индикаторы рынка офисов

• Общее предложение — 676,3 тыс. кв. м.
• Уровень вакантности — 8,4%
• Ставка аренды в классе, А* — 1 252 руб./кв. м.
• в классе В* — 742 руб./кв. м.
• Общее количество бизнес центров — 130.
• Из них сертифицировано РГУД — 43.

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX

Предложение

Общий объем предложения качественных офисов составил более 676,3 тыс. кв. м и представлен 130 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 43.

Уровень вакантных помещений остался на уровне показателей на конец соответствующего периода 2018 года и составил 8,4%. Но произошли изменения внутри классов, а именно: снижение вакансии произошло в классах, А и В+ (-3,8% и -4,7% соответственно к июню 2018 года), а вакантность объектов класса В и С выросла. Новые бизнес-центры, введенные в 2018 году, имеют низкий уровень вакансии (Ямашева, 45а — 3% и Ершова, 76/1 — 0%). В 2019 году ожидается рост предложения: планируется сдача бизнес-центра класса, А на Спартаковской (БЦ Urban) общей площадью 21 тыс. кв. м и офисного центра класса В+ на Московской, 19, общей площадью 13,5 тыс. кв. м.

Коммерческие условия

Рост средней арендной ставки относительно аналогичного периода 2018 года составил 8,8%, а концу 2018 года — 4,7%.

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса, А составила 1 252 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В — 742 руб./кв.м, В+ — 838 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса С — 446 руб./кв. м. Наибольший рост ставок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — в бизнес-центрах класса В, это связано с выходом на рынок двух новых объектов по ул. Ершова, 76/1 (Советский район) и Ямашева, 45а (Ново-Савиновский), а также ростом ставок в МФК «Квартал» по ул. Чистопольской, 11 (Ново-Савиновский).

Продажа

Сохраняется высокий спрос на инвестирование в объекты коммерческой недвижимости. На рынке Казани большинство предложений представлено в категориях Street Retail, площадь объектов от 100 до 500 кв. м.

Средняя стоимость нежилых помещений составляет 78 467 руб./кв. м. Наименьшая стоимость представлена в Авиастроительном районе — 44 055 руб./кв. м, наибольшая — в центральном районе города, стоимость помещений в Вахитовском районе достигает 120 480 руб./кв. м.

Спрос и тенденции рынка

Снижение уровня вакансии в классах, А и В+ при общей стагнации рынка подтверждает спрос на качественные офисные помещения. Сохраняется высокий спрос на площади до 35 кв. м, что показывает минимальная вакансия до 1% в бизнес-центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ «Франт», «Рябина»). Данная тенденция не первый год присутствует на рынке коммерческой недвижимости, что отразилось в появлении новых проектов, таких как коворкинги, которые могут удовлетворить спрос на аренду небольших и качественных площадей.

В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв. м. Средние ставки в данных пространствах составляют 417 руб./день, 6 414 руб./месяц. Рост объема предложения данных форматов достаточно высокий: за 2018 год было открыто два коворкинга — «Телеграф Space» (400 кв. м) и «Эковоркинг» (500 кв. м), в июне 2019 года состоялось открытие Smart Space в БЦ «Сфера» Ново-Савиновского района (700 кв. м), а Workki заявил о своем выходе на рынок Казани в 2020 году.