Валентина Сахабеева, UD Group: «Никто из ретейлеров за 2021 год не успел накопить жирок!»

«Была задача выжить и пережить этот кошмар, чтобы не дать умереть арендаторам», — вспоминает первые дни «куаризации» директор по развитию UD Group Валентина Сахабеева. Несмотря на падение трафика в октябре, покупатель вернулся обратно и голосует офлайн-покупками. О том, кто из арендаторов пришел в себя быстрее после ограничений-2020, почему моллы так и не дождались налоговых послаблений и откуда в KazanMall еженедельно набирается «КАМАЗ» песка, Сахабеева рассказала в интервью «БИЗНЕС Online».

О герое

Валентина Сахабеева — региональный представитель союза торговых центров по Республике Татарстан, директор по развитию девелоперской компании UD Group. В сфере коммерческой недвижимости работает более 20 лет. Ранее в качестве директора по развитию занималась развитием розничной сети компании X5 Retail Group в Татарстане, Башкортостане, Удмуртии и Марий Эл. За это время всего в этих регионах было открыто 264 магазина под торговыми марками «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель». В активе Сахабеевой три завершенных проекта строительства и открытие трех торговых центров в Казани: ТРК «Тандем» площадью 67 тыс. кв. м, ТЦ «ГоркиПарк» — 38 тыс. кв. м и наконец открывшийся в ноябре 2020 года самый крупный ТРЦ Татарстана — KazanMall площадью в 137 тыс. «квадратов».

«До октября мы шли в гору, а потом ввели QR-коды»

— Валентина, расскажите, как для вас начался 2021 год, были ли надежды на восстановление бизнеса после событий 2020-го?

— Год мы начали очень тяжело. KazanMall на тот момент являлся новым объектом, его нужно было «обкатывать», что всегда связано с большим количеством трудностей. Благодаря профессионализму команды мы избежали провалов в запуске.

Вообще, начало года было временем надежд, и я думала, что за 12 месяцев мы наберем большой оборот и трафик посетителей. Введение QR-кодов в октябре серьезно скорректировало наши ожидания. До того мы шли в гору, и это было видно по выручке арендаторов — 99 процентов фиксировали рост оборота из месяца в месяц. Несмотря на то что обычно в летнее время, которое не считается высоким сезоном, выручка падает, у нас этого практически не произошло. Нам удалось найти лояльного посетителя, возвращающегося к нам снова и снова. Это было безумно приятно, ведь мы заняли свою нишу и нашли хороший отклик в сердце клиента.

— Если говорить про отрасль в целом, она пришла в себя после локдаунов и «карантикул»?

— Восстановления до показателей 2019 года еще не произошло. Все участники рынка отмечают падение трафика. Но мы фиксируем подросшую конверсию. Посетитель теперь быстрее переходит к покупке — то есть он знает, зачем пришел. Выручка арендаторов восстановилась до уровня 2019-го и даже чуть приросла — где-то на уровень инфляции, а где-то и выше.

Однако так не у всех. Да, прекрасно себя чувствует продуктовая розница, парфюмерия. Но очень тяжело досталось фешен-сегменту, сложнее всего общепиту.

— KazanMall проработал чуть больше года. Есть ли моменты, к чему вы не были готовы, и какие итоги его работы можно подвести?

— У любой недвижимости, коммерческой или жилой, самое важное — первый год с момента открытия или старта продаж. Выявляются все недостатки, которые были на этапе запуска. Но становятся очевидны и достоинства. В этот момент очень сложно что-то поменять кардинально, но можно чуть-чуть скорректировать процессы, чтобы корабль шел верным курсом. Скажу честно, крупных ошибок не было, но мелкие недочеты безусловно имелись. Например, мы не учли песок, который заносится в ТЦ на обуви посетителей, колесах автомобилей на парковке. Поначалу не выдерживали никакие канализационные системы, пришлось очень серьезно поработать технической службе. В итоге купили специальные машины для уборки, ведь количество вывозимого песка составляет один «КАМАЗ» в неделю!

Еще пример — на этапе проектирования мы думали, что эксплуатируемая кровля окажется популярной. Но даже предположить не могли, что она будет настолько востребованной! Ее запуск произвел просто фурор. Людям нравится здесь отдыхать — например, играть в шахматы. Одна пожилая пара даже стала постоянными клиентами: они приходили в районе обеда, садились на фуд-корте и играли. Появилась молодежь, нашедшая свои излюбленные места, где они проводят время. По количеству отснятого контента для соцсетей, того же TikTok, наш ТЦ, наверное, занимает первое место среди остальных. Значит, он пришелся по душе людям.

Оценило его и профессиональное сообщество. В 2021 году KazanMall выиграл всероссийскую премию в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards.

— Какова у вас заполняемость площадей? Вроде бы еще есть места…

— Сегодня комплекс заполнен более чем на 98 процентов. Имеется стоп-лист, и подписания договоров продолжаются. Объект уже зарекомендовал себя: трафик пока даже выше моих ожиданий.

«Мы помогали бабушкам регистрироваться на «Госуслугах», возили их в МФЦ, чтобы они получили код»

— Итак, до октября все было хорошо. Но вот ввели QR-коды… Как вы пережили этот момент?

— Постановление о введении QR-кодов вышло в пятницу вечером — за два дня до его вступления в силу. Безусловно, никто не был готов к такому резкому повороту событий. Тем более что не дали никаких разъяснений: как работать с клиентами, которые приходят со справками или медотводами? Что делать с иностранцами, у которых есть прививки, но по очевидным причинам нет QR-кода на российских «Госуслугах»? 

Скажу честно, первые дни для нас были сущим адом, и это касалось всех казанских ТЦ. Приходилось самим принимать решения, как действовать в той или иной ситуации. В KazanMall на все 8 входов мы расставили сотрудников нашей управляющей компании. Помогали бабушкам регистрироваться на «Госуслугах». Некоторых просто возили в МФЦ, чтобы они получили код. Ведь он «завязан» на смартфоны, а далеко не все пожилые люди их имеют! И бабуля просто искренне не понимает, почему ее не пускают, хотя у нее есть прививка. И постановления ей показывать бессмысленно, поэтому оставался один вариант — помочь создать аккаунт и распечатать QR-код.

Повторю, первые два дня были кошмаром. Вся отрасль республики в этот момент просто остановилась. Затем мы создали свой внутренний чат с коллегами и стали обмениваться информацией и вырабатывать какие-то совместные решения.

— Роспотребнадзор как-то консультировал сферу торговли, как действовать в той или иной ситуации, чтобы оставаться в рамках закона?

— Ближе к окончанию первой недели прошло совещание, но особых подробностей не было. Посовещавшись между собой, мы решили: действуем в строгом соответствии с постановлением. То есть, если написано, что при предъявлении QR-кодов паспорт предъявлять не нужно, а надо удостовериться в подлинности кода, мы так и делаем. Просто спрашиваем дату рождения. Но даже без предъявления паспортов на охранные организации и ЧОПы легла огромная дополнительная нагрузка.

— Как быстро посетители привыкли к QR-кодам?

— Примерно за две недели. В Казани это прошло относительно спокойно по сравнению с Челнами и Нижнекамском, где антипрививочники пытались объявить ТЦ зоной, свободной от ограничений.

— Наверняка были какие-то истории у людей — вы же их, по сути, не впускали?

— С QR-кодами каких только историй ни случалось! Как-то пришел иностранец — мы так и не поняли даже, из какой он страны. Был проливной дождь, на улице — плюс 5 градусов. На русском он не говорит, на очень ломаном английском просит помочь: у него порвался ботинок. Само собой, QR-кода у него нет. И вот человек жестами показывает на свою обувь с оторвавшейся подошвой, а мы не имеем права его впустить! Потому что штраф в случае его поимки — 5 тысяч рублей на него, а на нас — 300 тысяч и угроза закрытия на 90 дней.

И вот на чаше весов — посетитель, который кричит: «Help me!», и 1,7 тысячи человек, работающих в комплексе, которые в случае закрытия все останутся без работы. Это был тяжелый выбор…

— И часто приходят с проверками?

— С момента введения ограничений, как правило, проходит от 2 до 4 проверок в день. Право проверять имеет 48 ведомств, так что скучно не бывает.

Самое страшное для ретейла — полное закрытие

— Одно из главных опасений, наверное, было связано с полным локдауном?

— Полное закрытие было бы самой страшной историей. Если честно, мы бы даже нерабочую неделю финансово не выдержали! За 2021 год никто из ретейлеров не успел накопить жирок! Более того, многие даже не успели рассчитаться с накопленными за ковидный 2020-й долгами.

Большинство участников рынка питали иллюзии, что в 2021 году закончится пандемия и наступит счастье. Поэтому закрывали долги, развивали бизнес, вкладывалась в рестораны, отделку и ремонт, в маркетинг, чтобы оставаться на плаву. Однако реальность не оправдала надежд.

— Наиболее мощный удар борьба с ковидом нанесла ресторанной сфере. Они от вас не начали разбегаться?

— 2020 год ударил по общепиту очень сильно. Но сегодня мелкие кафе, фуд-корты и все, что связано с ивентом, потихоньку восстанавливаются. А вот рестораны как бизнес терпят серьезные убытки. QR-коды ударили по ним просто ниже пояса. Как представитель союза торговых центров по Республике Татарстан, я отслеживаю картину и в других регионах. И мне кажется, что этот бизнес положили на лопатки.

Строжайшая экономия в 2021-м: трафик упал, а даже тарифы на вывоз мусора не снизили

— Что происходит сейчас на рынке аренды торговой недвижимости республики?

— Сегодня арендный бизнес находится в стагнации. И больше всего досталось регионам, где были введены ограничения. Та же Москва пострадала гораздо меньше.

За локдаун 2020 года нам не компенсировали ни налоги, ни зарплаты. Весь 2021-й прожили в режиме строжайшей экономии. Мы просили о поддержке, писали письма на имя президента России Владимира Путина, премьер-министра Михаила Мишустина, министра экономического развития Максима Решетникова и нашего президента Рустама Минниханова. Собирали подписи по всей России, а это ни много ни мало 256 управляющих девелоперов по всей России. Но пока остаемся со своими проблемами один на один.

— Какой могла бы быть эта помощь?

— Например, мы понимаем, что при всех наложенных на нас ограничениях от налогов нас никто не освободит. Но, чтобы хоть как-то снизить последствия, мы попросили перенести их на следующий год. Решения нет.

Другой пример: если из-за введенных мер мы теряем 50–70 процентов в трафике и выручке — ну, пожалуйста, хотя бы платежи за вывоз мусора сделайте с таким же дисконтом! Сейчас торговые центры платят сумасшедшие деньги за отходы, которых у нас физически нет. Мы их не производим столько, сколько требуют оплачивать. Хотя бы на период в два месяца уменьшите тариф! Сейчас его считают с квадратного метра общей площади. У нас только в KazanMall 140 тысяч квадратных метров, включая парковку. Ну какой мусор на парковке?!

Скажем так, участники отрасли просили у властей всего три меры поддержки, которые и нам бы помогли, и дали бы возможность предоставить скидки арендаторам хотя бы на период QR-ограничений. Но в итоге пока нас не услышали.

— Как вы оцениваете трафик KazanMall в целом за год?

— По KazanMall мы планировали, что к концу первого года будет посещаемость в 20 тысяч человек в день. Но сейчас мы пришли к цифре 22–25 тысяч. В последние две недели декабря работаем на износ, несмотря на ограничения.

На самом деле люди в большинстве своем уже вакцинировались. Те, кто не сделал прививку, уже не придут. Мы видим это по работе пунктов вакцинации. Как только ввели QR-коды, они были переполнены, стояли 3–4-часовые очереди. Три врача работали без перерыва с утра и до вечера. Сейчас у пункта — 2–3 человека.

— Расходы на развитие пришлось поубавить?

— Скажем так, мы не смогли позволить себе то, что хотели. Мы максимально сократили вложения в ивент. Новогодний праздник, который должен был быть на кровле KazanMall, откладывается на будущий год. Сегодня стоит задача выжить и не дать умереть арендаторам.

— Ушли ли из ваших ТЦ арендаторы с момента введения QR-кодов?

— Уходов мы не фиксировали, интерес к нашим ТЦ по-прежнему на высоком уровне. Но по отрасли в целом могу сказать, что чем моллы удаленнее от основного трафика, тем хуже история. Тяжелее всего районным ТЦ за пределами города. Особенно если у них нет крупного «якоря», центра притяжения. Там выручка и трафик падали сильно, и к восстановлению они пока не приблизились.

— А как обстоят дела с покупательной способностью?

 — Покупательная способность — эта история с синусоидами. Такое происходит с каждым кризисом. И бизнес к подобному готов. Так что как раз с этим проблем нет. Сложность с закрытиями ТЦ, после которых мы падаем даже не на дно, а ниже. И выкарабкиваются далеко не все. За этот год отрасль порядка 10 процентов потеряла. И это те, кто честно платил налоги и обеспечивал рабочие места.

— Про строительство новых ТЦ в наше время, наверное, вообще не может идти речи?

— Строить новые объекты нереально. Экономика в патовой ситуации: стоимость строительно-монтажных работ выросла, а арендная плата где-то стагнировала, а где-то упала.

У нас был анализ по каждому арендатору. Та же игровая и детская зоны — они просто встали. 90 процентов юрлиц, работающих в детской и игровой сферах развлечений, не входят в список пострадавших. Поддержка в виде минимальной зарплаты (если ее вообще удастся получить) — это ни о чем. Выжить с семьей на МРОТ, если у вас это единственный источник дохода, нереально, и люди увольнялись.

Собрать коллектив, обучить — трудоемкий и длительный процесс. Работодатель может продержать сотрудника от двух недель до месяца, но больше платить ему зарплату в полном объеме он не сможет. Люди уходят, и вернуть их обратно часто невозможно. Это потери. Уход даже одного человека может отразиться на выручке любого бизнеса. Ну и о строительстве каких новых ТЦ в таких условиях мы можем говорить?

— Какой штат у вас в KazanMall?

— В здании пять инженеров, три менеджера по аренде, два маркетолога, один управляющий, 12 рабочих. Нас очень мало! Наше здание — одно из самых современных с точки зрения управления: у нас все автоматизировано, все под контролем сотен видеокамер. Мы видим всех, кто входит, выходит… Это одна из современнейших систем в России. Так что мы не можем сократить штат, есть ведь нормативные требования, безопасность. Всего же в здании вместе с арендаторами находятся более 1,7 тысячи человек.

— Какие строите планы в наступившем году?

— Несмотря на все вышесказанное, мы все же остаемся оптимистами и планируем начать строительство двух объектов недвижимости. Есть направления, которые мы анализируем, — дарксторы и фулфилмент-центры. Надеемся проявить себя и в логистике. Мы не ждем, что кто-то нам поможет, а будем работать засучив рукава.

— Что бы вы посоветовали другим игрокам рынка в 2022 году?

— Скажу коротко: держитесь!