«Казанским ТЦ придется выживать»: тренды коммерческой недвижимости на 2020 год

В поисках вау-эффекта: форматы с приставкой «ко», редевелопмент и новые Kazan Mall и «Тата Парк»

Вопросы развития коммерческой недвижимости уже вышли за пределы только денег. Теперь это скорее рынок идей, многофункциональности и вау-эффекта, отмечают эксперты IX рождественского саммита недвижимости. Почему казанским ТЦ пора задуматься о своем будущем, что ждет рынок офисных площадей и каковы запросы современных туристов, которым наплевать на красивые люстры?

«НЕТ ХОРОШИХ, ЛИКВИДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. ЗА НИХ ПРАКТИЧЕСКИ ДЕРУТСЯ»

Параллельно с обсуждением тенденций казанского рынка жилой недвижимости участники ежегодного рождественского саммита подробно поговорили и о трендах в коммерческой недвижимости. Бессменным лидером по объемам вложений, по данным Sotheby’s, остается Москва. На нее приходится 73% всех сделок. На втором месте — Санкт-Петербург (18%). Все остальные регионы имеют скромные 9%. Преимущественно деньги вкладывают в столичные офисы — 32%, на второй строчке жилье как инвестиции — этот показатель вырос из-за перехода на эскроу-счета (30%), затем торговая недвижимость (21%) и прочие виды недвижимости (17%). Наибольшую доходность в 10–15% годовых в 2019-м в столице РФ показывает стрит-ретейл. В остальных нишах первая ниже, например в офисном сегменте на уровне 8–12%. «При этом в Москве совершенно катастрофическая ситуация: нет хороших, ликвидных площадей. За них практически дерутся», — подчеркнула управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева.

В Казани, по словам директора департамента коммерческой недвижимости «Брокер-Эксперт» Юлии Прохоровой, ситуация похожая. Уровень вакантных офисных площадей по городу составляет 8,4%. Наиболее востребованы офисы класса, А — там данный показатель ниже 4%. В торговой недвижимости уровень вакансии не выше 5%. Ранее в обзоре «БИЗНЕС Online» мы уже обсуждали эти тренды с экспертами. Впрочем, спрос на качественные офисные площади в Казани будет частично удовлетворен. Сдается бизнес-центр на Спартаковской (Urban Business Center — первый объект в столице РТ, управлением которого занимается международная компания Sawatzky Property Management, она же администрирует 60 объектов премиальной недвижимости в Москве). Открыт офисный центр «Кремлевская Плаза», расположенный на улице Московской, от нижнекамского ресторатора Алмаза Хуснуллина.

Подробнее о тенденциях казанской офисной недвижимости рассказала управляющая бизнес-центром Urban Анна Ложкина: по ее словам, офисный сегмент в столице РТ наконец-то начал оживать, что не может не радовать участников этого рынка. «В городе на текущий момент уже существует 15 коворкингов общей совокупностью 816 рабочих мест. Есть мнение, что такая тенденция будет продолжать развитие и сегмент подобных пространств в ближайшее время достигнет 30 процентов. Так ли это?» — поинтересовалась организатор саммита Елена Стрюкова.

«Действительно, рынок коворкингов набирает обороты», — подтвердила Ложкина. В этом году в Казани открылся коворкинг компании UD Group Smart Space на улице Гаврилова, эковоркинг (первый экологичный коворкинг) в бизнес-центре «Парус» на Ямашева. Проекты, по словам эксперта, довольно заполненные и успешные, хотя в целом до уровня Москвы и Питера столице республики пока далеко. «Очень хочется, чтобы в Казань пришел кто-то из федеральных игроков и открылся коворкинг такого уровня», — призналась спикер. В целом сегмент действительно будет развиваться, но скорее не вопреки, а параллельно с классической арендой офисов, поскольку компании, для которых важна конфиденциальность и статус, с рынка никуда не уйдут, резюмировала она.

«МЫ НАБЛЮДАЛИ ФАКТЫ НЕУСПЕШНОГО ВЫБОРА ЛОКАЦИЙ ТОРГОВЫМИ СЕТЯМИ»

Гендиректор девелоперской компании «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров рассказал, какие подвижки в Казани наблюдаются в сегменте стрит-ретейла. «Как обстоят дела с запросами от инвесторов на готовый арендный бизнес? Что нынче в тренде?» — спросила Стрюкова, передавая ему слово.

«Всегда в тренде те ставки доходности, которые дает готовый арендный бизнес. Он не то что сопоставим, а гораздо сильнее превышает ставки, которые дают нам вклады по банкам», — заверил он. Окупаемость на этом рынке, по его словам, составляет 8–10 лет. «Все [инвесторы] пишут фантастические цифры — с запросами в 5, 7 лет. Но со стороны профессионалов начинается троллинг, потому что и ставок таких нет, и окупаемостей таких не существует», — уверен эксперт. В случае, если вложения все-таки обещают окупиться в короткие сроки, стоит насторожиться: возможно, это связано с повышенными рисками, предупредил он.

Уходящий год запомнился активными арендаторами и несколько пассивными и долго принимающими решение собственниками. Последние, по словам Чикирова, очень боятся продешевить, но по факту теряют гораздо больше. «Бывают пустующие помещения в очень хороших местах, но торг идет до сих пор. Яркий пример у нас сейчас — Баумана, 49», — поделился спикер. Также в этом году многие продавцы коммерческой недвижимости в обоснование своих продаж стали ссылаться на неопределенность 2024 года, когда произойдут выборы президента страны (что, судя по логике первых, вероятно, сулит какие-то риски для бизнеса). На самом же деле, по его словам, за подобным стоит отсутствие у объекта доходности и какие-то другие скрытые риски. Посетовал эксперт и на выросшие цены размещения объявлений на рекламных площадках: в Avito стоимость подняли в 1,5 раза, на ЦИАН — в 2 раза для нашего региона.

В части торговой недвижимости в 2019 году специалисты наблюдали примеры провалов с выбором локации. «Было очень много закрытий после активного, экстенсивного развития. Такие сети, как „ВкусВилл“, зашли сперва с одного из наших объектов, потом начали кратно расширяться по Казани и, не доведя до конца, закрыли договоры. Аналогичная тема с сетями „Верный“ и „Красное & Белое“. Но у последней это было больше связано с объединением группы компаний „Дикси“ и „Бристоль“», — пояснил Чикиров. Впрочем, собственники, по его словам, не слишком расстроились таким положением дел: при расторжении сделок были предусмотрены компенсационные мероприятия, а пустующие помещения быстро заняли конкуренты — «РусАлка», «Глобус», «Трафик».

Проанализировали эксперты и разброс арендной ставки: по небольшим лотам (до 50 кв. м) в целом по городу часто присутствует одна и та же ставка — от 1 100 до 1 350 рублей. И лишь с увеличением площади она начинает разниться в зависимости от района. Лидером по цене обычно выступает Вахитовский, на втором — Ново-Савиновский район.

«Если говорить о максимальных ставках, то, безусловно, лидирует Вахитовский. В малых площадях мы называем это место „золотой милей“: улица Баумана, перекресток с Пушкина — там, где максимальное количество трафика», — отмечает спикер. Наибольшая цена продажи коммерческих площадей в Вахитовском районе в этом году достигала 200 тыс. за квадратный метр, а в Ново-Савиновском — примерно 175 тысяч.

КОГДА КАЗАНСКИЕ ТЦ НАЧНУТ ВЫЖИВАТЬ И ПОЧЕМУ КЛИЕНТЫ ТЦ СТАНУТ АКТЕРАМИ?

По данным «Брокер-Эксперт», обеспеченность качественными торговыми площадями в Казани составляет 426 кв. м на 1 тыс. жителей, но распределена она неравномерно. В южной части города на 1 тыс. человек приходится 535 кв. м, а в северной — 308 кв. метров.

По словам Прохоровой, рост количества ТЦ в столице РТ остановился в 2012-м и возобновился лишь в 2015–2016 годах. Из предстоящих к открытию участники рынка называют ТЦ Kazan Mall на улице Павлюхина (2020-й) и ТЦ «Тата Парк» (новое название «Авиатики» на бывшей территории КМПО). Последний должен повысить обеспеченность торговыми площадями в северной части города. Но сроки открытия ТЦ пока не называются — ясно, что это будет не раньше 2021 года. В целом ввод двух объектов увеличит обеспеченность торговыми площадями до 600 кв. м на 1 тыс. человек. «Это создаст бо́льшую конкуренцию, и торговые центры будут вынуждены выживать», — считает она.

По словам владельца консалтинговой компании A-Development Мурата Ахмерова, на следующий год также запланирован ввод нескольких небольших ТЦ и одного большого многофункционального центра. Под последним имеется в виду МФК, который должен появиться на месте комбината «Здоровье», — его площадь составит 46,2 тыс. «квадратов», а сроком сдачи, по данным спикера, указан 2020 год. Небольшой торговый центр «Царево» откроется на территории ЖК «Царево Village» (площадь объекта — 4,6 тыс. кв. м), а на улице Тэцевской на месте птичьего рынка появится торговый центр районного масштаба. Площадь объекта составит 6 тыс. кв. м, строительные работы уже идут.

Да и сами ТЦ меняются. По словам основателя французского архитектурного бюро ID-wad (Париж) Рафаэля Бушмусса, сегодня это уже смешение разных функций.

«Наш клиент, который был пользователем, становится актером, участником событий, — считает эксперт. — ТЦ сегодня должен обладать вау-эффектом, иметь связи с городом, а лучше, чтобы первый был встроен в последний. Даже по архитектуре ТЦ должен вписываться в город, иметь изгибы, ведь прямых линий в природе не существует. А подобное привлекает внимание как изнутри, так и снаружи».

Впрочем, это не панацея от безубыточности. Управляющий партнер ООО «Один» Денис Иванов рассказал, что его компания занимается развитием двух торговых центров в Таллине — один классический и успешный, второй новый, как говорил Бушмусс, с вау-эффектом и большим набором функций, но в прошлом году он сгенерировал 3 млн евро убытков. Зарубежный эксперт считает, что новый центр идет на шаг впереди и клиент еще не распробовал этот формат. «Может быть, стоит больше привлекать потребителей к вашему второму торговому центру, постепенно отвлекая от первого? Они все время ищут что-то новое», — ответил он.

РОССИЯНЕ ПРОДОЛЖАЮТ СКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ГРАЖДАНСТВО, А КОЛИВИНГИ И ТУРИЗМ СТАНОВЯТСЯ ДРАЙВЕРАМИ РЕНОВАЦИИ

Мировые тренды тоже нашли свое место для обсуждения. В Европе после кризиса 2008 года все спокойно: показатели восстановились, и резких падений не наблюдается. Повлиял на рынок разве что Brexit, повысив спрос на недвижимость в Германии и снизив в Великобритании, но это не критично.

По словам Мошевой, на мировом рынке у граждан России, Китая, стран Ближнего Востока в последние три года сохраняется популярность получения гражданства за инвестиции в недвижимость. А вот иностранцы неохотно вкладываются в московскую коммерческую недвижимость — она, по данным Sotheby’s, пока 11-я в списке городов. Хотя период окупаемости вложений в РФ куда ниже. Например, годовая доходность ТЦ в Германии составляет 6,1%, окупаемость — 16 лет, аналогичный по характеристикам ТЦ «Краснопрудный» в Москве имеет ежегодную доходность в 10% с окупаемостью в 10 лет. Конечно, там евро, здесь рубли, но есть о чем задуматься. Больше доходность разве что в развивающихся странах, но и риски там выше.

Вместе с тем управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина отмечает снижение доходности уже выведенных на рынок объектов в России. «Арендные ставки не растут так, как расходы на различные платежи», — сказала она.

Инвесторы из США, стран Азии и Ближнего Востока предпочитают все же Западную Европу (в первую очередь Великобританию, Германию и Францию). Но и зарубежные инвесторы не делают погоду на европейском рынке: вкладываются в основном сами европейцы, формируя 50% инвестиций в коммерческую недвижимость.

Активно инвесторы вкладываются в европейские студенческие общежития, дома — коливинги. Эти проекты субсидируются государством, а доходность составляет под 7% годовых, что на Западе очень неплохо. Да и поиском арендаторов не нужно заниматься — спрос на жилье для студентов устойчивый. В России что-то подобное сегодня готов предложить разве что Becar: компания намерена создать крупный коливинг в строящемся гостиничном комплексе на улице Орджоникидзе в Санкт-Петербурге.

Конечно, не обошли стороной и тему реновации офисных и административных зданий. Тут два варианта: с сохранением функции или изменением формата. Да, перевод административного здания в офисные помещения дает рост дохода, но он выше у апартаментов, в которых можно жить и которые в любой момент можно сдать в аренду под офис. Но если есть возможность реновировать объект в отель, то доходность будет еще выше, считают в PM Becar Asset Management. И причина тут — туризм.

«Сфера туризма сегодня растет быстрее, чем IT, в мире вклад туризма в ВВП составляет 10 процентов, у нас он ниже, поэтому будет развиваться», — говорит Онучина, отмечая, что и сами требования туристов изменились. Им не нужны хрустальные люстры с малахитовыми подсвечниками в пятизвездочных отелях. Главное теперь, чтобы был классный матрас, кровать, эргономичная планировка номера, места для общего пользования типа коворкинга, кафе, ресторана, куда могут попасть не только гости.

Да это же мечта девелопера! Можно делать мелкую нарезку номеров, что увеличит номерной фонд и сократит затраты. «Дело в том, что стоимость ночевки не увеличивается от количества квадратных метров, которые есть в номере, но растет от имеющегося сервиса», — говорит Онучина. Как результат — появляется возможность зарабатывать больше денег с одного «квадрата».