Обзор рынка офисной недвижимости Казани

Аналитики компании UD Group подготовили обзор рынка офисной недвижимости за 1е полугодие 2019 года.

Макроэкономические показатели, РФ

Инфляция

В июне 2019 года темп роста инфляции существенно замедлился — до 4,66% г/г в сравнении с предыдущими месяцами текущего года: 5,1% в мае, 5,2% в апреле и 5,3% в марте, что оказалось ниже прогнозного диапазона Минэкономразвития России.

Инфляция на нулевом уровне фиксируется в июне впервые за всю историю современной России, то есть с 1991 года. Замедление показателей инфляции связано со снижением цен на продовольствие из-за раннего урожая, а также со снижением цен в связи с ослаблением внутреннего спроса. Прогноз правительства РФ по инфляции на 2019 г. на основе оценки Минэкономразвития, заложенный в бюджет-2019, составляет 4,3%.

Динамика ВВП %

В июне 2019 года рост ВВП РФ в годовом выражении ускорился до 0,7% после 0,1% в мае. Минэкономразвития отмечает, что, как и в I квартале основной положительный вклад в прирост ВВП в апреле—июне внесли промышленные виды деятельности (в общей сложности 0,8 п.п.), в то время как динамика вкладов других базовых отраслей (торговля, строительство, транспорт) находилась в стагнации. Прогноз Минэкономразвития по динамике роста ВВП на конец 2019 года составляет 1,5%, что обусловлено ожиданиями ускорения экономического роста за счет бюджетных расходов на строительную отрасль, а также прогнозами о смягчении денежно-кредитной политики (прогнозируется снижение ключевой ставки ЦБ).

Динамика валютных курсов

На конец июня 2019 года курс доллара составил 63,07, курс евро — 71,78. В период с января по июнь текущего года рубль показывает положительную динамику укрепления.

По итогам первого полугодия 2019 года рубль вырос на 10,3%.

Высокие цены на нефть и сокращение оттока инвестиционного капитала с $70 до $40 млрд позволят рублю закрепиться на уровнях, достигнутых в конце первого полугодия 2019 года.

Динамика оборота розничной торговли

Оборот розничной торговли в России в июне 2019 года увеличился на 1,4% по сравнению с показателем за июнь 2018 года, и составил 2 трлн 731,1 млрд рублей (Росстат).

Основными причинами, сдерживающими динамику темпов роста розничной торговли, во многом определяется потребительским поведением населения, нацеленным на экономию, вследствие падения доходов. Величина среднего потребительского чека в мае снизилась до 553 рублей, что стало минимальным значением с начала 2019 г.

Краткий обзор.

Общий объём предложения качественных офисов составил более 676,3 тыс. кв. м и представлен 130 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 43.

Уровень вакантных помещений остался на уровне показателей на конец соответствующего периода 2018 года и составил 8,4%. Но произошли изменения внутри классов, а именно: снижение вакансии произошли в классах, А и В+ (-3,8% и -4,7% соответственно к июню 2018 года), а вакантность объектов класса В и С выросла. Новые бизнес центры, введенные в 2018 году, имеют низкий уровень вакансии (Ямашева, д.45а — 3% и Ершова, 76/1 — 0%). в 2018 году. В 2019 году ожидается рост предложения: в 2019 году планируется сдача бизнес центра, А класса на Спартаковской (БЦ Urban), общей площадь 21 тыс. кв.м., и офисного центра класс В+ на Московской, 19, общей площадью 13,5 тыс. кв.м.

Коммерческие условия

Рост средней арендной ставки относительно аналогичного периода 2018 года составил 8,8%, а концу 2018 года составил 4,7%.

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса, А составила 1 252 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса В — 742 руб./м2/мес., В+ — 838 руб./м2/мес, в бизнес-центрах класса С — 446 руб./м2/мес. Наибольший рост ставок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в бизнес центрах класса «В», в связи с выходом на рынок 2-х новых объектов: по ул. Ершова, 76/1 (Советский р-н), Ямашева, д. 45а (Ново-Савиновский р-н) и ростом ставок в МФК «Квартал» по ул. Чистопольская,11 (Ново-Савиновский р-н).

Продажа

Сохраняется высокий спрос на инвестирование в объекты коммерческой недвижимости. На рынке Казани большинство предложений представлено в категориях Street Retail, площадью от 100 до 500 кв.м.

Средняя стоимость нежилых помещений составляет 78 467 руб./кв.м. Наименьшая стоимость представлена в Авиастроительном районе — 44 055 руб/кв.м, наибольшая стоимость остается в центральном районе города, стоимость помещений в Вахитовском районе составляет — 120 480 руб./ кв.м.

Спрос и тенденции рынка

Снижение уровня вакансии в классах, А и В+ при общей стагнации рынка, подтверждает спрос на качественные офисные помещения. Так же не меняется высокий спрос на площади до 35 кв.м., что показывает минимальная вакансия до 1% в Бизнес центрах с «мелкой нарезкой» (БЦ Франт, Рябина). Данная тенденция присутствует не первый год на рынке коммерческой недвижимости, что отразилось в появлении новых проектов, таких как коворкинги, которые могут удовлетворить спрос на аренду небольших и качественных площадей.

В Казани на сегодня представлено 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. кв.м. Средние ставки в данных пространствах составляют: 417 руб/день; 6 414 руб/месяц. Рост объема предложения данных форматов достаточно высокий: за 2018 год было открыто 2 коворкинга Телеграф Space (400 кв.м.) и Эковоркинг (500 кв.м), в июне 2019 года состоялось открытие Smart Space в БЦ «Сфера» Ново-Савиновского района (700 кв.м.), а в 2020 году заявил о своем выходе на рынок Казани Workki.