ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. КАЗАНЬ | 2020

ОФИСЫ

Индикаторы рынка офисы

Общее предложение — 675,6 тыс. кв.м.

Уровень вакантности — 14,3%

Ставка аренды в классе, А* — 1 429 м²/мес.

в классе В* — 781 м²/мес.

Общее кол-во бизнес центров — 130

Из них сертифицировано РГУД — 43

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX

Предложение

Общий объём предложения качественных офисов вырос еще в конце 2019 года и составил более 675,6 тыс. м2 и представлен 130 бизнес-центрами.

Первый квартал 2020 года на рынке коммерческой недвижимости не показывал резких колебаний в связи с преддверием кризисной ситуации и развивался по прогнозным показателям уровня спроса и ставок аренды. Но с введением режима самоизоляции с 28 марта 2020 года рынок офисной недвижимости, как и остальные сегменты коммерческих помещений, вошел в период ожидания определенности и долгих переговоров арендаторов и арендодателей о сокращении площадей и ставок на время кризиса.

Первыми из договоров аренды начали выходить небольшие арендаторы, которые перевели своих сотрудников на онлайн каналы или прекратившие свою деятельность вовсе. В середине мая началось движение офисного рынка по крупным арендаторам, которые не смогли договориться со своими действующими арендодателями и стали увеличиваться вакансия и спрос на смену локации больших площадей. В тоже время сократился спрос на поглощение офисных пространств от новых арендаторов, в период неопределенности компании приостановили принятие решений о расширении бизнеса или переездах.

К концу июня данные перемещения отразились на рынке следующим образом: уровень вакантных помещений, впервые за долгое время, вырос на 6% по соотношению к аналогичному периоду прошлого года и на 6,2% по соотношению к декабрю 2019 года. Наибольший показатель изменения вакансии показали Московский и Советский районы (увеличилась на 9,1% и 11,9% соответственно), а внутри классов — класс, А (увеличилось предложение на 8,6%).

Коммерческие условия

Динамика арендных ставок на вакантные площади, даже на фоне ввода ограничений и риска роста вакансии, не изменилась и показала рост, соответствующий предыдущим годам. Рост ставки к июню 2019 года составил 10,2% к концу 2019 года 4,3%. Уровень ставок снизился лишь по нескольким районам города.

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса, А составила 1 429 руб./м2/мес. (рост ставки по сравнению с июнем 2019 года составил 14,1% за счет появления свободных предложений в новых бизнес-центрах URBAN и KREMLEVSKAY PLAZA), в бизнес-центрах класса В — 781 руб./м2/мес., В+ — 866 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса С — 478 руб./м2/мес.

Но по опросам владельцев и управляющих бизнес-центров по ставкам аренды действующих арендаторов (арендованных площадей) офисный рынок потерял за первое полугодие от 5 до 15%, за счет предоставления арендных каникул и скидок действующим арендаторам на время карантина.

На конец июня показатели вакансии большинства бизнес-центров находятся в пределах 90–94% заполняемости, поэтому существенного снижения ставок на текущий момент не ожидается. В большинстве случаев арендодатели предлагают арендные каникулы в размере от 1 до 1,5 месяцев на вакантные площади или поэтапное увеличение ставки аренды.

Продажа

Высокий спрос на покупку помещения коммерческой недвижимости сохранялся до середины марта 2020 года, во втором квартале спрос на объекты снизился. Инвесторы ожидают снижения стоимости квадратных метров для выгодных покупок, а собственники сохраняют уровень цен и ставок капитализации на прежнем уровне.

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА И ПРОГНОЗЫ

Спрос и тенденции рынка

За первое полугодие объем поглощения офисных площадей практически стал равен нулю и начался рост вакансии за счет сокращения площадей действующими арендаторами. До конца года ожидаемо сохранение данной тенденции, но уровень заполняемости площадей может сохраниться за счет поглощения офисов развивающимися компаниями: фармацевтические компании, кредитные и лизинговые организации, а также IT сфера. Данный сегмент рассматривает для расширения и открытия новых офисов качественные помещения с отделкой в Вахитовском, Советском и Ново-Савиновском районах с небольшой отдаленностью от центра города.

Фактором для выбора площадей будет являться и новый подход к подбору помещений для таких компаний. Угроза пандемии заставила пересмотреть качество инженерных и охранных систем бизнес центров, безопасный воздух и здоровая среда вышли на первое место для новых офисов компаний.

Данные тенденции могут привести к дальнейшему развитию сегмента коворкингов в Казани. Так, вынужденное повышение качества офисов, приводит к необходимости реконструкций в действующих бизнес центров, а для повышения стоимости своего предложения, собственники зданий должны будут предложить рынку не только площади, но и высокий уровень обслуживания, который может дать сервисное пространство.

На сегодняшний день в Казани действует 14 коворкингов общей площадью 7,8 тыс. м2. Средние ставки в данных пространствах составляют: 650 руб./день; 7 218 руб./месяц. В 2020 году заявлен ввод нового коворкинга «Выше» на Оcтровского, 14 площадью 320 м², коворкинг Workki отложил открытие проекта до стабилизации экономической ситуации.

Хотя арендаторы и проявляют интерес к гибким пространствам, во время пандемии Казанские коворкинги чувствовали себя хуже всего. Коворкингам с зонами openspace пришлось сократить количество рабочих мест для соблюдения дистанцирования, а вакансия в пространствах выросла до 60%. Так на рынке представлены предложения от коворкинга EcoWorking на 400 м², GrowUp на 750 м², а коворкинг Alliance Business Centers сократил арендуемые площади в Бизнес Центре Корстон на 20%.

Прогноз

Кризис, вызванный пандемией коронавирусной инфекции, повлиял на все страны и отрасли экономики. Но в отличие от кризисов 2008 и 2014 года коммерческую недвижимость пошатнуло не только снижение темпов экономики, но и полная приостановка деятельности.

В начале марта первым кризис отразился на сегменте торговой недвижимости, связанный с сокращением количества покупателей во всех сферах, кроме продуктовой. В конце месяца полностью приостановили деятельность офисной и торговой части, а также некоторых сфер деятельности в помещениях street retail, что привело к небывалому снижению действующих ставок до стоимости эксплуатационных расходов. При этом, на конец июня 2020 года торговые центры продолжают быть закрытыми для посетителей, а часть компаний, арендаторов офисов, продолжают находиться в режиме home office. По оценкам экспертов это лишь начало кризиса, который может продлиться до середины 2021 года.

Как это может отразиться на рынке коммерческой недвижимости? Самые печальные прогнозы касаются рынка торговой недвижимости, которая на начало июля 2020 года остается частично закрытой и не имеет возможности полноценного функционирования. В такой ситуации для объектов, не имеющих возможности обслуживания кредитной или эксплуатационной нагрузки, выходом будет лишь смена собственника или передача актива банку (что уже произошло в июне с одним из торговых центров). Дальнейшее ограничение деятельности торговых объектов приведет к вакансии, которая будет значительно выше даже кризисных периодов 2008 и 2014 года, и будет составлять до 40%, а инвестиционная привлекательность активов для инвесторов и банков будет сильно уменьшена. В бизнес-центрах, имеющих возможность работать, вакансия вырастет, но будет соответствовать кризисным показателям до 15%-20% к началу сентября. Как следствие, для сохранения действующих арендаторов арендодатели будут вынуждены идти на низкие ставки, чтобы хотя бы покрывать свои расходы по эксплуатации зданий. При такой ситуации, восстановление рынка недвижимости будет долгим и займет не менее 3-х лет.

Высокая вакансия рынка приведет к конкурентным войнам между объектами и может положительно повлиять на изменение качества предложения. Развитие e-commercе на фоне пандемии будет приводить к сокращению торговых точек, для поддержки и удержания арендаторов собственники и управляющие торговыми центрами будут предлагать не только квадратные метры, но и способы онлайн-торговли с использованием технологий ТЦ. Офисные центры для привлечения арендаторов будут уделять внимание безопасности и «здоровой» атмосфере объектов, а также переходить на форматы сервисных помещений, которые позволят использовать максимально удобно общественные пространства и иметь гибкие варианты размещения сотрудников.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ, РФ

Инфляция

В июне 2020 года темп роста инфляции составил 3,2%. Уровень инфляции в первом полугодии ускорился в марте—апреле за счет повышения цен на продовольственные товары и ослабления курса рубля.

В июне рост инфляции замедлился и практически достиг нулевых показателей, за счет стабилизации валютных курсов и в следствие влияния падения потребительского спроса. По прогнозам Центробанка уровень инфляции в 2020 году может достигнуть 3,8–4,8%.

Из доклада Банка России: «дезинфляционное влияние слабого спроса уже в этом году компенсирует эффект временных проинфляционных факторов — ослабления рубля и наблюдавшегося повышенного спроса на отдельные товары." источник cbr.ru.

Динамика ВВП % к предыдущему году

В первом квартале 2020 года рост ВВП составил 1,6%. С введением в марте ограничительных мер в связи с угрозой пандемии в России и в других странах, деловая активность показала значительное сокращение.

Спрос на все сферы экономической деятельности снизился, произошло падение объемов экспорта, приостановка деятельности предприятий привела к росту безработице и сокращению заработных плат. До конца года по мнению экспертов ВВП Росси может потерять от 4 до 12%, что ниже кризисного уровня 2014 (-2,5%). В 2021–2022 годах прогнозируется постепенное восстановление до уровня 2019 года.

Динамика валютных курсов

На конец июня 2019 года курс доллара составил 71,28 руб., курс евро — 80 руб. Наибольшую волатильность рубль показывал в марте текущего года, колебания достигали 14–15 рублей. Доллар в марте показывал рост к началу года на 30,7% (максимальная стоимость — 80,8 руб. за 1 доллар, на средняя стоимость января — 61,8 руб. за 1 доллар). На курсовые изменения влиял упадок цен на нефть, а также приостановка производственных предприятий по всему миру из-за пандемии.

По прогнозам экономистов, в случае повторения ситуации с мерами ограничения в связи со второй волной распространения вируса, курс доллара может вырасти до 85–95 рублей. Сдерживающими факторами может быть стабилизация нефтяных цен и поддержка регулятора. По оптимистичным прогнозам, к концу года доллар не будет превышать 72 рублей.

Динамика оборота розничной торговли

Оборот розничной торговли в России показывал существенный рост в первом квартале за счет дополнительного дня в феврале и ажиотажного спроса на потребительские товары в марте, но уже в апреле в связи с введенными мерами ограничения рухнул на 28% и к концу мая падение в годовом выражении составило 6,1%.

По прогнозам Центробанка, после снятия мер ограничения, будет восстановление потребительской активности. И падение к концу 2020 года составит 5,2%.