ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. КАЗАНЬ | 2019

Индикаторы рынка офисы

Общее предложение — 675,6 тыс. кв.м.
Уровень вакантности — 8,2%
Ставка аренды в классе, А* — 1 355 м²/мес.

В классе В+ — 888 м²/мес.

в классе В* — 759 м²/мес.

Общее кол-во бизнес центров — 130
Из них сертифицировано РГУД — 44

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX

Предложение

Краткий обзор

Общий объём предложения качественных офисов составил более 675,6 тыс. м2 и представлен 130 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 44.

В 2019 году предложение увеличилось на 22 тыс. м2 арендопригодной площади. После реконструкции открыт новый бизнес центр «Кремлевская Плаза» на ул. Московской (сейчас проходит сертификацию РГУД), заявлен как класс, А, но пока соответствует скорее В+. В классе, А был введен БЦ URBAN на ул. Островского, при этом бизнес центр был открыт со 100% заполняемостью.

К декабрю 2019 года уровень вакансии по всем районам города составил — 8,2%.

Высокий спрос арендаторов сохранен в Ново-Савиновском районе, вакансия которого составляет 3%, такая же вакансия в Московском районе, представленном наименьшим количеством качественных предложений, расположенных на границе выше названной локации.

Низкую вакансию сохраняют бизнес центры качественных офисов класса «А» (3%) и «В+" (8%).

В 2020 году планируется ввод новых объектов в Ново-Савиновском районе на ул. Гаврилова (класс В) и в Вахитовском на ул. Право-булачная (класс, А).

Коммерческие условия

Рост средней арендной ставки относительно 2018 года составил 11%.

Основной рост ставки произошел в Вахитовском районе в связи с вводом новых объектов высокого класса. При этом, наибольший рост ставок показал класс «В» и «В+" (на 10,3% и 9,9% соответственно).

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса, А составила 1 355 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса В+ — 888 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса В — 759 руб./м2/мес., в бизнес-центрах класса С -457 руб./м2/мес.

Индикаторы рынка Склады

Общее предложение общедоступных складов- 393 тыс. кв.м.
Общее предложение собственных логоцентров — 53,5 тыс. кв.м.
Уровень вакантности, А, В класса — 7,6%
Ставка аренды в классе, А* — 392 м²/мес.

в классе В* — 275 м²/мес.

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX

Предложение

Краткий обзор

Общий объём предложения общедоступных складских комплексов составляет более 393 тыс. м2 и собственных логоцентров 53,5 тыс. м2.

Рынок производственно-складских помещений Казани разделяется на общедоступные и собственные логоцентры, при этом объем последних, по числу заявленных в 2019 году проектов, должен в разы превысить объем общедоступного предложения. Собственные распределительные центры в близи столицы Татарстана занимают торговые сети и электронная коммерция.

В 2019 году складской комплекс АйсБилдинг, общей площадью 6000 м² и так и не нашедший своего арендатора с 2012 года, был продан компании Мироторг. К строительству заявлены: Распределительный центры магазина Пятерочка в г. Зеленодольск (built-to-suit) площадью: 39,5 тыс. м2 и в г. Елабуга площадь 17,2 тыс. м2; логистический комплекс компании OZON (38 тыс. м2), Распределительный центр интернет-магазина WILDBERRIES (100 тыс. м2), Индустриальный парк Татспиртпром (М7, Пестречинский район, площадь участка 151 га), Распределительный центр ЗМК (4,9 тыс. м2), Логистический центр для фирменной бытовой техники Позис (15 тыс. м2). По данным Knight Frank, Казань уже вошла в пятёрку городов (4-е место) с наибольшим количеством площадей, построенных для распредцентров (150 тыс. м2) и при реализации всех заявленных проектов в 2020 году поднимется на лидирующие позиции.

Вакансия логоцентров класса, А и В составляет 7,6%, а в складах классов С — примерно 20% вакантных площадей. Но спрос на готовую складскую недвижимость удовлетворить арендодателям достаточно сложно из-за различных технических требований арендаторов, поэтому на рынке отмечен тренд строительства качественных складских площадей под конкретного заказчика (built-to-suit).

Коммерческие условия

Ставки по складам класса, А — от 392,5 руб./м2, класса В — 274,9 руб./м2. Рост ставок в складской недвижимости практически отсутствует, так как на рынке долгое время была высокая вакансия предложения.

Индикаторы рынка Гостиницы

Общее предложение — 138 гостиниц на 7 673 номера*
*без учета мотелей, ведомственных гостиниц и хостелов
Ср. загрузка номерного фонда — 60%
ADR по категориям отелей за 2019 год:

ADR 5* — 5 456

ADR 4* — 4 168

ADR 3* — 2 838

Предложение

В 2019 году объем предложения не изменился и составил 138 гостиниц с общим номерным фондом 7 673 номера (без учета мотелей, ведомственных гостиниц и хостелов). За 10 лет рост объема предложения на гостиничном рынке составил более чем 2,2 раза. Всего в Казани 253 средств размещения туристов.

В городе функционирует 6 отелей под управлением международных операторов: Park Inn (Rezidor Group); Ibis (Accor); Ramada Kazan City Center (под франшизой Wyndham Hotel Group International); Hilton Double Tree (Hilton International); Kazan Palace Hotel by Tasigo (Tasigo hotels) и Courtyard (Marriott).

Из российских гостиничных операторов в Казани присутствуют AMAKS Hotels&Resorts («АМАКС Сафар-отель») и Korston Hotel&Mall (ГТРК «Корстон»).

На сегодня в Казани функционирует 4 гостиницы в категории 5 звезд (Мираж, KORSTON CLUB ROYAL KAZAN, LUCIANO и KAZAN PALACE BY TASIGO) и 21 в категории 4 звезды. В 2020-м в Казани планируется открытие четырехзвездочных гостиниц Novotel, Kazan Palace by Tasigo, гостиницы сети ART и второго отеля оператора Marriott. В итоге сегмент 4* в городе станет больше на 700 номеров. При реализации планируемых объектов отельеры ожидают усугубления ситуации со снижением загрузки действующих гостиниц.

Спрос

В 2019 году Казань посетили 3,5 млн туристов, что на 16% больше, чем годом ранее (по предварительным данным Мин. Туризма). При этом на 40% увеличилось количество возвратных туристов, то есть тех, кто возвращается в столицу Татарстана. Но по сравнению с 2018 годом, в котором проходили международные спортивные мероприятия, сократилось количество иностранных туристов, что отразилось на уровне тарифов гостиниц. Чемпионат мира по рабочим профессиям WorldSkills хоть и привлек в город несколько тысяч иностранных туристов, но вряд ли мог сравниться с чемпионатом мира по футболу — 2018

По итогам года средняя загрузка по отелям достигла 60% и осталась на уровне 2018 года. С учетом того, что средняя загрузка отелей Казани не превышает 60%, можно говорить о перенасыщенности рынка. Рост номерного фонда, соответственно, приведет к еще большему профициту предложения в отношении к спросу.

Наибольший спрос на отели категории эконом, что выражается в распределении загрузки по категориям: 4,5* — 56% и 2,3* — 65% (больше на 9%)

Текущие цены

В 2019 году гостиничный рынок Казани продемонстрировал небольшое снижение среднего тарифа относительно 2018 года на 1,3%. Рост ADR был достигнут в категориях 4,5* на 2,4% и снижение в категориях 2,3* на 7,5%.

Основной поток туристов столицы Татарстана составляет внутренний поток, что отражается на среднем чеке и влияет на доходы гостиничного рынка. Привлечение иностранного турпотока могло бы положительно повлиять на уровень цен. Этому может поспособствовать тот факт, что с 1 января 2021 года Татарстан вслед за Санкт-Петербургом (где данная инициатива реализуется уже с 1 октября 2019-го) начнет принимать иностранцев по электронной визе. Посетить республику путем использования электронного документооборота смогут жители 53 стран.

В Казани продолжается развитие туризма. К тому же, развитие государства, открытие новых культурных центров и восстановление рекреационных зон способствуют наращиванию турпотока.

Основные события за 10 лет, повлиявшие на привлечение турпотока:

В 2010 году первоочередной задачей стала реконструкция Древнего Болгара и острова-града Свияжск, которые на данный момент принимают у себя огромный поток туристов. За 9 лет на месте реконструкции восстановили исторические памятники и архитектурные ансамбли, создали современную инфраструктуру для местных жителей и туристов.

В 2013 году столица Татарстана стала первым российским городом в современной истории, где прошла Универсиада.

В июле 2011 года Казань выиграла право проведения чемпионата мира по водным видам спорта с 24 июля по 9 августа 2015 года, такие соревнования проходили в России впервые.

В 2015 году Президент республики Рустам Минниханов запустил программу развития общественных пространств Татарстана. С тех пор реализовано около 400 проектов по улучшению парков, скверов, водоемов, улиц и пешеходных дорожек в районах региона, включая села, небольшие и крупные города.

С 14 июня по 15 июля 2018 года в России прошел чемпионат мира по футболу. Одной из площадок для принятия матчей стала Казань.

С 22 по 27 августа 2019 года прошло первое мероприятие международного движения WorldSkills 2019 на территории России.

В 2020 году, в рамках развития туристической сферы запланировано, создание специального маршрута «Волжская Булгария», а также развитие турпотенциала в районах и событийного туризма.

Индикаторы рынка Торговая недвижимость

Общее предложение качественных ТЦ (площадью более 30 тыс. кв.м.) — 677,6 тыс. кв.м.
Уровень вакантности — 6%
Ставка аренды — 1 668,6 руб. м2/мес. *
Общее кол-во торговых центров (площадью более 30 тыс. кв.м.) — 12

*Ставки указаны исходя из опроса ТЦ на предмет поиска помещений 1–2 этаж 200–300 м.

Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX

Предложение

В настоящий момент в городе Казань 51 торговый центр общей площадью более 1 млн. м2 (в т. ч. торговые площади операторов DIY и продуктовых ритейлеров). К качественным торговым центрам города можно отнести лишь 12 объектов, общей площадью 677,6 тыс. м2 арендопригодной площадью 403,6 тыс. м2 на 1000 жителей. Распределение качественной торговой недвижимости по районам города неравномерно. Если разделить город условно на две части, то обеспеченность Южной части (Вахитовский Приволжский, Советский) города составляет 268 м²/1000 чел., а Северной (Авиастроительный Кировский, Московский, Ново-Савиновский) 135 м²/1000 чел.

Показатель вакансии по качественным ТЦ города не превышает 6%. При этом показатель вакансии в успешных ТЦ не более 5%.

Большинство крупных ТЦ были введены более 5 лет назад. Значимые объекты были введены до 2009 года, только в 2011 году наблюдался существенный прирост площадей. В 2016 году был открыт ТЦ «ГоркиПарк» — объект окружного масштаба. В период с 2018 года был введен только районный ТРЦ «МОКИ». В 2020 году заявлено открытие KazanMall на Павлюхина (что приведет к увеличению обеспеченности города качественными торговыми площадями на 10%), ТЦ Тата парк (бывшее название Авиатика) продолжает находиться на стадии проекта. В случае реализации заявленных проектов обеспеченность достигнет 570 м²/1000 чел. и достигнет порога высокой обеспеченности (600 м² на 1000 жителей), при котором торговые центы будут вынуждены бороться за покупателей.

Текущие арендные ставки

Номинальная средняя ставка аренды на наиболее востребованный формат помещений площадью 100–200 м² на первом этаже составляет 1 668.6 руб. за м2. Средний рост ставки по отношению к 2018 году составил 5,5%. На ставку аренды в пределах одного торгового центра влияют такие факторы, как этаж, площадь, группа товаров, бренд, расположение в торговой галерее. Особую группу составляют «якорные» арендаторы, привлекающие в торговые центры большой поток посетителей и, как правило, занимающие крупные площади.

Street Retail

В Казани отмечается несколько основных торговых коридоров, пользующихся высоким спросом арендаторов. Количество предложений свободных площадей неспециализированных объектов по основным торговым коридорам города в течение года был незначителен — 1–2 предложения в месяц на коридор, что свидетельствует о высоком уровне заполняемости торговых объектов в этих коридорах.

Основные торговые коридоры Казани:

1. ул. Пушкина (1,2 км)
2. ул. Баумана (1,1 км) — аналог московского Арбата
3. ул. Островского (2,5 км)
4. ул. Кремлевская (1 км)
5. ул. Татарстан
6. ул. Чернышевского
7. ул. Университетская
8. ул. Профсоюзная
9. ул. Щапова
10. ул. Некрасова
11. ул. Чехова
12. ул. Касаткина

На этих улицах в центре города располагаются рестораны и кафе, магазины одежды и обуви, торговые центры, банки и офисы. Бренды, представленные в торговых коридорах: Salamander, Rieker, Max&co, Max Mara, Emporio Armani, Hugo Boss, Colin’s, Savage, Аскона.

Кроме того, торговые зоны присутствуют на крупных транспортных магистралях, связывающих районы Казани.

13. ул. Декабристов
14. Проспект Ямашева
15. ул. Рихарда Зорге
16. Проспект Победы
17. ул. Ершова
18. ул. Сибирский тракт
19. ул. Вишневского

Большая часть предложений — это встроенно-пристроенные помещения первых этажей жилых домов в городских жилых зонах и застраивающихся районах.

Коммерческие условия

Средние ставки на основных торговых коридорах расположены в диапазоне от 585 до 1 270 руб./м2 в зависимости от площади. Но ставки на помещения, имеющие высокий трафик, например, в Вахитовском районе города, могут доходить до 6 620 руб./м2.

На ставки площадей в жилых массивах и новых ЖК влияет не только параметр объема, но и несколько других, таких как: уровень конкуренции (общего объема предложения), расположение жилого массива и его население, а также расположение самого помещения относительно внутреннего трафика. Размер ставок здесь варьируется от 300 до 1 800 руб./м2.

Инвестиции

Ставки капитализации практически сохраняются на уровне 2018 года:

• офисный сегмент: 9,5–10% (9,25–9,75% 2018)
• торговый сегмент: 9,75–10,25% (9,5–10,3% 2018)
• складской сегмент: 11,5–12% (11–11,75% 2018)

Но повышенный спрос на инвестиции в сегменте коммерческой недвижимости в следующем году может повлиять на ставки в сторону их снижения. На фоне не стабильной экономической ситуации недвижимость всегда остается надежным инструментом инвестирования, а изменения, произошедшие на рынке жилой недвижимости и повышение стоимости жилой недвижимости, стали толчком для небольших инвесторов рассматривать иные сферы инвестирования. Данный спрос в основном будет влиять на сегмент стрит ритейла, в связи с низкой суммой входа, а крупные объекты, выставленные на рынке, продолжат ожидать своего инвестора.

Объекты, выставленные на продажу

Спрос

Население Казани демонстрирует прирост за последние 9 лет. Средний ежегодный прирост населения составил 1,2% или 13 472 чел. За последние 3 года темпы роста населения Казани сократились с 1,2% до 0,68% в год. Устойчивый рост населения положительно сказывается на возможностях роста рынка коммерческой недвижимости.

Необходимо отметить несколько более высокую долю трудоспособного населения в Казани, которая составляет 59% по сравнению со средним показателем в РФ 56%. Это положительно сказывается на доходах и объемах потребления населения по сравнению со средним общероссийским уровнем.

Номинальная заработная плата в Казани опережает среднюю заработную плату по Республике Татарстан на 14% в 2013 году до 28% в 2018 году, отличие от РФ в целом от -1% до +4% в 2017 году и +3% в 2018 году. Заработная плата в городах-миллионниках Поволжья, в т. ч. Казани примерно соответствует общероссийскому уровню.

Роста предпринимательского рынка, по сравнению с 2018 годом, показал отрицательные значения — количество зарегистрированных юр. лиц уменьшилось на -0,77%. Но, по данным о средней численности работников, Казань остается привлекательным городом для строительства бизнес центров. Потенциал рынка офисной недвижимости составляет более 600 тыс. м2.

Офисная недвижимость

Наибольший спрос остается на офисные помещения небольшой площади до 35 м², что обусловлено развитием малого и среднего бизнеса, имеющих численность сотрудников в среднем до 3–4 человек. При этом арендаторы офисных помещений все больше поддерживают тренд рынка «все включено», когда клиенты не готовы увеличивать свои капиталовложения на ремонт или оборудование офисных помещений в связи с нестабильностью своего бизнеса. На фоне этого в 2019 году продолжило свое развитие направление коворкингов. За 2019 год открылось 2 новых коворкинга: Эковоркинг и Smart Space. В 2020 году планирует выход на рынок Казани крупнейший коворкинг Workki.

Торговые помещения

Крупные ритейлеры продолжают сохранять к рынку Казани высокий интерес, но готовы участвовать лишь в качественных проектах. Сокращающийся рост потребительского рынка, на фоне макроэкономических факторов (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция), отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров. Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет. Это отразится на структуре спроса в 2020 году — замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty.

Изменение потребительского спроса так же влияет на стрит ритейл, что отражается на сокращении торговых точек и планов открытия, считавшихся надежным арендатором, продуктового ритейла. Для остальных арендаторов торговли важным фактором для открытия остается ценовая нагрузка аренды и уже в 2019 году ритейлеры категорично относились к объему необходимых площадей. Если ранее в стрит ритейле арендатор мог позволить увеличение торговой площади в пользу расположения и трафика помещения, то на сегодняшний день объем возможной для торгового зала площади остается не именным.

Склад

На сегодняшний день уровень предложения на рынке складской недвижимости Казани несколько превышает текущий спрос. При этом высокая вакансия в основном в классе С, а склады класса, А и В имеют вакансию 7,6%.

Основной спрос предпочитает систему built to suit, данные склады занимают сегменты продуктового ритейла и e-commerce. На 2020 год отмечено увеличение заявленных проектов строительства подобных площадок.