Метров на всех не хватает: спасут ли новые деловые центры Казань от дефицита офисных помещений

В столице Татарстана не хватает качественных офисов, а арендные ставки растут.



В этом году в Казани анонсировано открытие двух бизнес-центров — в составе многофункциональных комплексов «Уно» и «Арт Центр», кроме того, распахнет двери после обновления «Сувар Плаза» - там бывшие торговые помещения сменятся офисными пространствами. На фоне дефицита качественных офисных помещений в городе эти объекты можно назвать долгожданными, но спасут ли они рынок Казани? И как появление новых объектов повлияет на арендные ставки — Урбан Медиа разбирается вместе с экспертами.

Долгое время в городе не вводились новые объекты, отсюда дефицит офисов

Согласно аналитическому отчету компании UD Group, девелопера коммерческой недвижимости, в 2023 году в Казани сохранился дефицит офисных помещений. Причем больше всего на рынке ощущалась нехватка небольших офисных блоков площадью 20-35 кв.м класса «В» и «В+» и площадью 100-150 кв.м класса «А». Как поясняется в отчете, последние раньше были не так востребованы, поскольку чаще арендовали большие площади — от 500 кв.м.

Руководитель проекта в UD Group Клара Ритман пояснила, что спрос на небольшие площади в бизнес-центрах класса «B» и «B+» традиционен. «Такие офисы идеально подходят для небольших компаний любой отрасли и самозанятых. Часто компании малого и среднего бизнеса арендуют несколько подобных кабинетов в офисном центре для разных отделов. При расширении штата логично, что они будут первыми претендентами на вакантные помещения. Получается, если офисы освободятся, то могут быть сданы даже без выхода на рынок», — отмечает эксперт.

Тренд на офисы класса «А» меньшей площади, по мнению Ритман, сформировался из-за популярности удаленного и комбинированного режима работы сотрудников компаний, когда сокращается размер команды, постоянно находящейся в офисе. «Спрос на такие офисы можно объяснить переездом малого бизнеса из объектов более низкого класса. Компании начинают рассматривать комфортный офис в хорошей локации важным инструментом для найма и удержания сотрудников. При этом они могут переместиться в меньший по площади офис более высокого класса», — уточнила Клара Ритман.

В целом на декабрь 2023 года доля вакантных помещений на рынке офисной недвижимости Казани составила 1,2%. Годом ранее уровень вакансии составлял 2,7%, а в декабре 2021-го — 6,6%. Таким образом за три года вакансия снизилась на 5,4%

На сегодня на рынке Казани больше всего офисов «В» класса — 447,8 тыс. кв.м, вакансия в них составляет 1,1%. Офисов класса «А» — 123,4 тыс. кв.м, количество свободных в них — 1,2%. Еще меньше свободных площадей — 0,8% - в «В+» классе. Почти 98 тыс. кв.м приходится на офисы класса «С», где на конец года вакансия составляла 2%.

По словам директора компании A-Development Мурата Ахмерова, дефицит качественных офисов «А» и «В+» вызван тем, что долгое время в городе не вводились новые бизнес-центры. Среди последних проектов — бизнес-центр класса «А» Urban в 2020 году, офисный центр Orange и бизнес-центр «Кремлевская плаза», которые также открылись до 2021 года. И они уже поглощены рынком. Их заполняемость составляет не менее 98%. То же подтвердил и Мурат Ахмеров: «Например, сейчас есть заявка на несколько тысяч квадратных метров, а людей просто некуда сажать». В то же время эксперт отмечает избыток офисов класса «С», которые за 10 и более лет буквально морально устарели.

Елена Стрюкова
полномочный представитель
Российской Гильдии управляющих и
девелоперов в Республике
Татарстан, управляющий партнер
компании Perfect RED:

— Рынком востребован современный бизнес-центр класса «А», соответствующий всем параметрам обновленной классификации, в деловом центре города. По площади объект до 30 тыс. кв.м будет поглощен рынком в течение года.

«Есть мнение, что бизнес-центры класса «А» нужно строить только в центре города. Я с ним не согласна»

По ее оценке, также востребованы бизнес-центры в густонаселенных жилых районах с хорошей транспортной доступностью и парковкой. «Есть мнение, что бизнес-центры класса «А» нужно строить только в центре города. Я с ним не согласна», — считает Стюркова. Она обратила внимание: с учетом того, с какой скоростью идет развитие технологий и инженерных систем, здания устаревают очень стремительно. «Поэтому, реализуя новый проект в офисном сегменте, я бы строила только самые современные здания. Исключением могут стать интересные проекты редевелопмента», — высказала мнение эксперт.

«Доступный офисный фонд» инвестировал в редевелопмент здания «Теплоприбор» в Авиастроительном районе. По мнению Вячеслава Пимурзина, уже к осени по мере застройки микрорайона цена «квадрата» в офисном центре взлетит 200 тыс. рублей.

Один из таких проектов презентовали недавно потенциальным арендаторам — это бизнес-центр «Теплоприбор» в Авиастроительном районе. В этой части Казани, где, к слову, на сегодня меньше всего офисных помещений — порядка 8,3 тыс. кв.м. Год назад здание бывшего проектно-конструкторское бюро приобрел за 134 млн рублей в качестве инвестиции «Доступный офисный фонд» Вячеслава Пимурзина. Здание модернизировали, но сохранив при этом советскую айдентику. В разговоре с Урбан Медиа инвестор оценил месторасположение нового офисного центра как перспективное, поскольку «Теплоприбор» находится в районе бывших промзон, которые ждет реновация уже в скором времени. На редевелопмент здания к концу марта было потрачено порядка 270 млн рублей, а из всего объема площадей было продано 65%. По мнению Пимурзина, уже к осени по мере застройки микрорайона цена «квадрата» в офисном центре взлетит с 99-145 тыс. до 200 тыс. рублей.

«Сейчас хорошо закрыт в плане офисов Вахитовский район, плюс дополнительный объем помещений появится в этой части после реконструкции «Сувар Плаза», — говорит директор компании A-Development. — Качественных помещений не хватает в Авиастроительном, Кировском и Советском районах, хотя в последнем в скором времени откроется бизнес-центр в составе «АРТ центра». Приволжский район мог бы поглотить порядка 20 тыс. кв.м офисной недвижимости.

По данным UD Group, в Вахитовском районе сосредоточено свыше 334 тыс. кв.м офисных площадей. 184,5 тыс. кв.м находятся на территории Советского района, который граничит с Вахитовским. На третьем месте по объему офисных площадей — Ново-Савиновский район, где имеется более 103 тыс. кв.м. Количество офисов в Приволжском районе приближается к 34 тыс. кв.м, в Московском районе — к 29 тыс. кв.м, в Кировском — к 19 тыс. кв.м.

За год аренда офисов по городу подорожала в среднем на 6,5%

Низкая вакансия в бизнес-центрах привела к росту арендных ставок — за год на 6,5%, до 1015 руб./кв. м. Рост на 4,3% случился в «В» классе, где офисные помещения сдаются за 880 руб./кв. м. На 2,6% увеличилась к концу 2023 года арендная ставка в бизнес-центрах «А» класса — до 1747 руб./кв. м, на 1,7% - в классе «В+» — до 1277 руб./кв. м. Новые бизнес-центры в этих классах сдаются со значительной разницей в ставках аренды. Запрашиваемая ставка на строящиеся объекты превышает средние рыночные цены почти вдвое. Что касается офисов класса «С», то арендная ставка на них выросла на 8,2% - до 578 руб./кв. м.

«Сейчас арендная ставка в нормальных офисах будет составлять как минимум 800 рублей за квадратный метр, зачастую 1 тыс. рублей. А в бизнес-центре класса «А» ставка и в 2-2,5 тыс. рублей за «квадрат» не является редкостью. Такая стоимость сопоставима с арендной ставкой торговых помещений», — пояснил Мурат Ахмеров.

Где в Казани дешевле всего снять офис?

В Авиастроительном (424 руб./кв. м), Кировском (658 руб./кв. м) и Приволжском районах (670 руб./кв. м). Несколько дороже будет арендовать помещения в Московском районе — придется платить 765 руб./кв. м. В Советском районе аренда офисов обойдется в среднем в 905 руб./кв. м, в Ново-Савиновском — в 993 руб./кв. м. В Вахитовском районе арендные ставки на уровне 1174 руб./кв. м.

Еще одна особенность — больше всего ставка выросла в Кировском и Советском районе, где преобладают офисы наиболее низкого класса — «С». Как правило, их арендуют на короткий срок, благодаря чему у владельцев недвижимости есть возможность быстро повышать ставки.

«Сувар Плаза» давно нуждается в реконцепции и глубокой реновации

Одним из наиболее громких событий на рынке коммерческой недвижимости Казани в прошедшем году стала продажа «Ак Барс Банком» торгово-офисного центра «Сувар Плаза» местному девелоперу, предположительно компании, близкой к сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова. В СМИ упоминается, что сумма сделки могла составить 3,5 млрд рублей. Проект реконструкции, в ходе которого торговую часть здания со второго по четвертый этаж перепрофилируют под офисные помещения, показали раису Татарстана Рустаму Миинниханову, который одобрил будущие изменения. Работы на объекте на ул. Спартаковской начались в апреле. При реконструкции также обновят фасады здания. По информации, управлять офисами будет компания «Д-Групп», которой принадлежит БЦ Urban.

По словам Елены Стрюковой, бизнес-центр «Сувар Плаза», построенный 18 лет назад, давно нуждается в реконцепции и глубокой реновации. «В виду изменения транспортных потоков в городе и появления новых торговых объектов лично я не видела будущего этого объекта в сегменте торговой недвижимости. Поэтому реконцепция торговой части в офисную — совершенно оправдана. Офисная часть комплекса никогда не пустовала», — отмечает эксперт.

«Нехватка качественных офисных помещений все равно останется»

Сейчас известно о 13 проектах офисной недвижимости, строящихся или проектируемых в Казани, это объекты общей площадью 312,7 тыс. кв. м. Но как скоро они будут реализованы, точно неизвестно. Так, в UD Group отмечают, что сейчас в активной стадии строительства находятся четыре проекта — это многофункциональный комплекс «АРТ центр» на ул. Н. Ершова, бизнес-центр UNO (в составе МФК) на ул. Сибгата Хакима, бизнес-центр на ул. Право-Булачной, 31 и МФК «Заря» в Щербаковском переулке. Первые два из них планируется сдать до конца этого года. В целом, по оценке аналитиков UD Group, предложение на рынке офисов в ближайшие 3 года может пополниться всего на 30 тыс. кв.м общей площади.

Общая площадь бизнес-центра в составе МФК «АРТ центр» составит 10 тыс. кв.м, примерно столько же офисных площадей предусмотрено в UNO. Предполагается, что с вводом новых объектов арендные ставки на офисы вновь вырастет. «Появление новых современных объектов на дефицитом рынке всегда приводит к росту ставок — это естественный процесс. Думаю, офисные помещения в строящихся объектах найдут своих пользователей еще до ввода эксплуатацию. Нехватка качественных офисных помещений все равно останется», — считает полномочный представитель Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан Елена Стрюкова.

По словам Клары Ритман, новые качественные объекты выходят на рынок со ставками аренды 2,4-3 тыс. руб. за кв. м (с НДС). «С учетом существующего объема площадей новые офисы могут «добавить» от 5 до 10% к итоговой средней ставке аренды в классе», — предположила руководитель проекта в UD Group.

Она рассказала, что брокеридж в «АРТ центр» и UNO ведется параллельно со строительством. Причем если на конец первого квартала 2024 года уровень распределенных торговых площадей в UNO и «АРТ центре» составил 90% и 80% соответственно, то потенциальные арендаторы офисных площадей активизируются ближе к дате открытия объекта. Клара Ритман подчеркнула, что исключение составляют крупные компании, выбирающие место для штаб-квартиры или бэк-офиса, которые заявляются за год и ранее.

Клара Ритман
руководитель проекта, UD Group:

— Офисные площади заполняются чуть позднее в том числе из-за того, что будущим резидентам важно понимать, какая инфраструктура для них будет создана, — объясняет Клара Ритман. — Это заставляет и арендодателей не торопиться, так как качественный tenant-mix позволит сдавать объект в аренду на более выгодных условиях.

Так, на сегодня в «АРТ центре» уже определены арендаторы 70% офисов. «Заполнение бизнес-центра UNO вошло в активную фазу с начала года. Сейчас мы ежедневно обрабатываем несколько десятков заявок. Из-за большого количества запросов на разные площади, вариативности нарезки помещений и двух типов предлагаемой отделки процесс «распределения» потенциальных резидентов по этажам достаточно сложный. Важно учесть пожелания будущих арендаторов, при этом сохранив ликвидность оставшихся вакантных площадей», — подчеркнула руководитель проекта.

Все тенденции на рынке офисной недвижимости, которые отмечались в прошлом году, сохранились и в начале 2024-го. А значит, Казань по-прежнему ждет новые офисы — качественные, современные и комфортные. Пока же тем, кто ищет помещения для своей команды, придется довольствоваться тем небольшим объемом помещений, которые есть в наличии и присматриваться к новым объектам, которые появятся на рынке уже в этом году. В то же время следует быть готовыми к тому, что арендные ставки вновь вырастут.