Обзор рынка коммерческой недвижимости 2021 год

Индикаторы рынка офисы

Общее предложение – 691 тыс. кв.м.
Уровень вакантности – 8.2%
Ставка аренды* в классе А – 1 510 м²/мес.

                             В классе В+ - 859 м²/мес.
                             в классе В – 760 м²/мес.

Общее кол-во бизнес-центров – 132
Из них сертифицировано РГУД – 44

*Здесь и далее ставка аренды указана включая НДС и OPEX


Предложение
Краткий обзор

Общий объём предложения качественных офисов составил более 691 тыс. кв. м и представлен 132 бизнес-центрами, из которых сертифицировано РГУД 44.

За период 2021 года в эксплуатацию был введен Многофункциональный комплекс по адресу ул. Право-Булачная, д. 51 (на месте бывшего Комбината Здоровья, рядом с гостиничным комплексом «Luciano») – застройщик Татинвестстройпроект. Общая площадь коммерческих помещений на 1 и 2-м этажах составила 7 222,4 кв.м.. На первом этаже планируется размещение торговых операторов. Площадь офисной части составила 2 500 кв.м. и заявлена к классификации на класс А. Открытие офисных площадей состоялось в июне 2021 года без контрактов на аренду, но, по словам собственника бизнес-центра, уже имеются предварительные договоренности о сдачи всей площади в аренду.

В августе 2021 года планируется ввод в эксплуатацию первой очереди Бизнес-парка «Азинский» - офисный центр «Orange». Общая площадь первой очереди Бизнес парка составит 20 189 кв.м, а общая площадь всего Бизнес парка - 3 зданий по 9 этажей – составит 60 567 кв.м.. Офисы будут передаваться как в отделке shell&core, так и в отделке «под ключ». Помимо офисных пространств с лаундж-зоной, на территории БЦ планируется коворкинг, конференц-залы и переговорные комнаты. Заявленный класс Бизнес-центра - «А». Для арендаторов будет работать ресторан, фитнес-центр с бассейном. Всего проектом предусмотрено строительство трёх офисных зданий на территории 1,3 Га с парковкой на 1 117 м/м.

Уровень вакансии, который увеличился в период пандемии 2020 года, начал уменьшаться и составил 8,2% (сократился на -6,1% к показателям аналогичного месяца предыдущего года и на -1% к декабрю предыдущего года). В классе А вакансия составила 7% (без учета нового здания на Право-булачной, 51, открывшегося в июне текущего года – 4%), в классе В – 8%, в классе В+ и С - 9%. Снижение вакансии, в основном, произошло в классах А и В – по 8%, в бизнес-центрах более низкого класса вакансия сохраняется на прежнем уровне.

Тенденция по районам такая же: практически все районы восстановили уровень загрузки офисов. Повышение уровня заполняемости в сравнении с июнем предыдущего года отмечено во всех районах города.

На период с 2022 по 2026 год в Казани заявлено к строительству более 14 объектов общей площадью 414 тыс. кв.м., если все объекты будут реализованы, то арендуемая площадь офисных центров г. Казани к концу 2026 года увеличится на 56% процентов. Большинство новых проектов заявлены в Советском районе (230,5 тыс. кв.м.). Однако, в связи с ростом стоимости строительства, выход новых проектов может быть отложен до момента роста ставок аренды на уровень роста цен реализации.

                      

Коммерческие условия

Средняя ставка аренды в бизнес-центрах на конец июня 2021 года составила 846 руб. за 1 кв.м., что является уровнем ставок июня и декабря 2020 года. Рост ставки показывает стагнацию, но сокращающийся уровень вакансии показывает потенциал индексации ставок на уровне 3-4% к концу текущего года. При этом, ставка в классе А, который имеет наименьший уровень вакансии на рынке, показала рост на 5,5% к предыдущему году.

Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 510 руб./м²/мес., в бизнес - центрах класса В+ – 859 руб./м²/мес., в бизнес - центрах класса В – 760 руб./м²/мес., в бизнес - центрах класса С – 486 руб./м²/мес.

               

Индикаторы рынка коворкингов

Общее предложение – 11,7 тыс. кв.м.
Количество гибких пространств – 11 шт.

Рынок коворкингов Казани представлен девятью коммерческими пространствами и тремя коворкингами во дворце культуры и технопарке. Общая площадь данного сегмента составляет 11 363 кв.м., в том числе некоммерческие коворкинги площадью 1 240 кв.м. («Авиатор» в одноименном технопарке, Коворкинг в ДК Московский и ДК Сайдаш). Также на рынке Казани представлены 2 объекта в формате управляемых мини офисов - Alliance Business Centers и БЦ Мастер, более 8 антикафе, где можно работать с ноутбуком.

Кризис 2020 года сильно затронул сегмент коворкингов и наиболее слабые проекты ушли с рынка. Закрылся коворкинг Grow Up и коворкинг «В тапочках». 

Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг «Orange» в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов «WeWork». А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата. 1 августа 2021 года планируется открытие 2-го коворкинга Smart Space в Ритейл Парке «Udacha», который расположен в жилом комплексе «Царево Village». Данный проект будет уникальным для рынка Татарстана, так как будет располагаться загородом в 25 км от города Казани. Основной целевой аудиторией проекта будут являться жители жилого комплекса и ближайшего жилого массива.

Средняя ставка аренды коворкингов составляет 874 руб. за 1 кв.м. от общей площади коворкинга, а средняя вакансия рабочих мест составляет 25%. При этом, наиболее низкие ставки аренды и низкую загрузку показывают коворкинги в формате open space, а форматы мини-офисов имеют наибольшую ставку аренды и загрузку. 

Наибольшее количество коворкингов расположено в Вахитовском и Ново-Савиновском районе. Данная тенденция обуславливается географическим спросом на офисы и коррелируется с основным спросом на рынке офисной недвижимости.

Street Retail

Уровень вакантности – 8,7%
Средняя ставка аренды по торговым коридорам – 1 113 руб. м²/мес. 
Средняя ставка аренды по городу – 805 руб. м²/мес. 
Средняя стоимость продажи помещений по городу – 80 572 руб./кв.м.

В целях анализа рынка используется информация о свободных помещениях, размещенная на сайтах avito.ru и cian.ru

По отношению к декабрю прошлого года, вакансия на рынке street retail к концу первого полугодия уменьшилась на 2% (с 10,7% до 8,7%). После 2020 года наибольший интерес арендаторы проявляют к помещениям в жилых комплексах. Этот тренд отмечается быстрым ростом ставок аренды по районам города, в отличии от роста ставок в торговых коридорах. Уровень стоимости ставок аренды показал рост к июню прошлого года на 26,58 % и к декабрю 2020 года на 1,94%.

      

Что касается торговых коридоров, уровень ставок показывает небольшой рост по сравнению июнем прошлого года – 4,68% и с декабрем 2020 год – 3,76%

 

В части продажи помещений также отмечен рост стоимости, но этот рост обусловлен ростом ставок на стрит ритейл. По срокам окупаемости помещений, уровень цен сохранился на уровне 8,4 лет (в июне прошлого года данный показатель составлял 8,9 лет).

 

Основные тенденции рынка офисной недвижимости, стрит ритейл и коворкингов. Экспертная оценка спроса на коммерческую недвижимость и предложения на рынке.

   Офисная недвижимость.

Последние несколько лет уровень ставок аренды офисной недвижимости сохраняет тенденцию роста в секторе качественного предложения. Несмотря на временное сокращение ставок и увеличение вакансии в период пандемии 2020 года, сектор офисной недвижимости считается наименее пострадавшим, так как его показатели были восстановлены уже к концу 2020 года. 2021 год отмечается стагнацией ставок аренды, но как показывают тенденции прошлых кризисов и сокращающаяся вакансия на рынке, можно предполагать повышение ставок уже к концу года.

Уровень вакансии офисных помещений последние три года составляет 7-8 %, несмотря на новые проекты, которые были введены в эксплуатацию за данный период, что свидетельствует о стабильном спросе на офисную недвижимость. 

В ближайшие годы на рынке планируется ввести 14 бизнес центров, однако рост уровня стоимости строительства, может затянуть выход девелоперов на площадки для реализации проектов.

Наибольший интерес арендаторов сфокусирован на качественные бизнес центры класса А. Данный тренд поддерживается сформировавшимися запросами в период ковидных ограничений на качественные, экологичные, технологичные и безопасные офисы, которые могут быть представлены в помещениях класса А и В.


Коворкинги.

Тенденция на сокращения арендных площадей и востребованность офисов небольших форматов на рынке Казани, подогревает интерес к форматам управляемых гибких пространств. 
Практически каждый новый бизнес-центр, проектируемый на рынке, заявляет об открытии на своих площадях коворкинга. Одним из новых проектов заявлен коворкинг «Orange» в одноименном бизнес-центре. С 2018 года о желании зайти на рынок Казани заявляет сеть коворкингов «WeWork». А также в качестве реновации своих действующих объектов собственники часто рассматривают переформатирование площадей под коворкинги, но сложность и незнание рынка тормозит развитие данного формата.
В первом полугодии 2021 года открылся коворкинг «Func» обшей площадью 1 400 кВ м. 1 августа 2021 года планируется открытие второго коворкинга сети Smart space в торговом центре Udacha, который расположен в жилом комплексе «Царево village». Данный проект будет уникальным для рынка Татарстана, так как будет располагаться загородом в 25 км от города Казани. Основная целевая аудитория проекта жители жилого комплекса «Царево» и ближайшего жилого массива. 
Наибольший спрос в коворкингах приходится на мини офисы от 15 до 20 кв.м. на 3-5 рабочих мест. На такие помещения, по словам управляющих действующих проектов, формируется очередь. Помещения большей площади и опен-спейс имеют загрузку не более 70%.


Street Retail.

Тренд децентрализации дошел до помещений street retail, наиболее востребованными помещениями стала коммерция, расположенная в жилом комплексе на первых этажах, это показывает аналитика – мы видим быстрое восстановление ставок на такие помещения. При этом, большинство девелоперов стали обращать внимание на заранее продуманный объем и концепцию данных помещений, для реализации максимальных ставок аренды и отсутствие конкуренции среди арендаторов, что повышает качество услуг для жителей комплекса и дает возможность долгосрочного развития ритейла и коммерциализации таких пространств.  


Инвестиции.

Повышение уровня инфляции в РФ и нестабильность курса валют, повысили инвестиционную активность на всех рынках. Наиболее стабильными инвестициям в такой ситуации остается коммерческая недвижимость. При этом в 2021 году интерес к покупке коммерческой недвижимости наиболее активен. В связи с максимизацией роста цен на квартиры, коммерческая недвижимость показывает более стабильные показатели доходности в долгосрочной перспективе. Срок окупаемости таких активов на рынке составляет от 8,3 до 15 лет. Фактор стоимости и сильный разбег в периоде окупаемости таких объектов, связан с надежностью и уникальным местоположением объекта. Безусловно, при инвестициях в коммерческие помещения, инвесторы сравнивают доходность проектов с другими инструментами, но стабильность поступлений, возможности получения кредитов на объекты, приносящие доход, повышает спрос на приобретение нежилых помещений. 
Опыт пандемии на рынке коммерческой недвижимости показывает стабильность сегментов street retail и офисной недвижимости, что подтверждается показателями вакансии и быстрыми темпами восстановления рынка. При этом действующие объекты, которые заполнены арендаторами и по которым есть возможность увидеть историю доходности таких помещений, пользуются наибольшим спросом у инвесторов.

Макроэкономические показатели, РФ

Инфляция

По данным Росстат, инфляция в России в июне ускорилась до 6,5% к аналогичному месяцу 2020 года по сравнению с 6% в мае. Наибольшее повышение цен фиксируется в нескольких товарных группах: в плодоовощной продукции, в лекарственных средствах и стройматериалах (рост составил 23,9% к июню 2020 года). Индекс потребительских цен в первые с 2016 года достиг максимального уровня 2012-2013 года.

Инфляционные ожидания остаются очень высокими и являются аргументом для Центрального Банка в решении повышения ключевой ставки. Попытки государства сдерживать внутренние цены на некоторые товары: металл и продовольственные товары, не могут сильно влиять на рост инфляции, в связи с глобальным трендом роста цен на мировых рынках.

Ключевая ставка

15 июня 2021 года ключевая ставка была зафиксирована на отметке 5,5%, которая будет действовать до 23 июля 2021 года.

С марта 2021 года ключевая ставка была повышена 3 раза, ее рост составил 1,25% с июля 2020 года. В предыдущем году регулятор снижал показатель ключевой ставки, что помогло поддержать строительную отрасль за счет ипотеки. Этот фактор повлиял на повышение стоимости и рост спроса на жилую недвижимость. На сегодняшний день уровень ключевой ставки будет зависеть от роста уровня инфляции и по ожиданиям большинства экспертов, для коррекции роста цен, регулятор может повысить ключевую ставку до конца года на уровень 6-6,5%.

Это так же будет влиять на строительную отрасль и отразится на доходности новых проектов. 

      

Динамика ВВП % к предыдущему году –

В июне 2021 года рост уровня ВВП составил 3,7%, что говорит о быстром восстановлении экономики после спада показателей в 2020 году на уровне -3,1%. Наибольший рост ВВП показывают следующие отрасли: строительство, обрабатывающая промышленность и сельское хозяйство. На фоне роста данных показателей, Министерство экономического развития улучшило прогноз ВВП на 2021 год с 2,9% до 3,8%.

Динамика валютных курсов

Курс доллара на 30 июня 2021 года составил 72,4 рубля. Колебания курса в сторону снижения с ноября 2020 года составили 11,1% (пик курса приходился на 3 ноября 2021 года и составил 80,57 руб. за доллар). В начале 2021 года рубль укрепился до 73,87 руб. за доллар, но в апреле скачок курса бы отмечен до 77,7 руб. за доллар. По прогнозам Минэкономразвития, в 2021 году на фоне восстановления экономики продолжится укрепление рубля по отношению к американской валюте и в среднем составит 72,8 руб. за доллар. Однако стоит учесть тренды роста инфляции и ключевой ставки, которые могут повлиять на стоимость иностранной валюты и повысить показатели до 73,5-75 руб. за доллар.